Contratto preliminare e permesso di costruire: guida completa per acquirenti e venditori ai rischi legali

I rischi legali che si presentano già prima della firma del contratto preliminare

Acquistare una casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona, ma spesso si sottovalutano gli aspetti legali che possono nascondere insidie e rischi.

Uno dei temi più delicati riguarda il rapporto contratto preliminare e permesso di costruire: è necessaria la verifica del permesso di costruire già nella fase del contratto preliminare?

Molti acquirenti si chiedono: è obbligatorio che il permesso di costruire sia presente e menzionato nel preliminare? Quali rischi si corrono se manca? Come tutelarsi?

In questo articolo troverai:

• I rischi legali legati all’assenza del permesso di costruire
• Le differenze tra contratto preliminare e definitivo
• Le sentenze più recenti e la posizione della Cassazione
• I consigli pratici per evitare problemi e tutelare i tuoi diritti
• Una sezione FAQ con le domande più frequenti

Rischi legali di acquisto casa senza permesso di costruire

Il permesso di costruire è il titolo abilitativo rilasciato dal Comune che autorizza la realizzazione di nuovi edifici o interventi edilizi rilevanti.

Senza questo documento, la costruzione è spesso considerata abusiva.

La giurisprudenza sul permesso di costruire nel contratto preliminare

La Corte di Cassazione afferma da tempo che i requisiti di validità del contratto preliminare di trasferimento di beni immobili non sono identici a quelli del contratto definitivo, proprio per l’efficacia obbligatoria dei contratti preliminari.

Ci sono alcuni requisiti che riguardano solo il contratto definitivo: ad es. l’obbligo di indicare gli estremi del “permesso di costruire” (il titolo abilitativo alla costruzione) a pena di nullità del contratto stesso.

A contrario il permesso di costruire non deve essere indicato nel contratto preliminare.

La Cassazione riunita in Sezioni Unite lo ha confermato in una recente sentenza, la n. 25021 del 7 ottobre 2019:

“Restano fuori dal campo di applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, così come – d’altra parte – dal campo di applicazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 1, (e prima della L. n. 47 del 1985, art. 17, comma 1), gli atti mortis causa e, tra quelli inter vivos, gli atti privi di efficacia traslativa reale (ossia quelli ad effetti meramente obbligatori), gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù (espressamente esclusi dalle richiamate disposizioni) e – come si vedrà nel prosieguo – gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 5, e L. n. 47 del 1985, art. 40, commi 5 e 6)

-leggi anche: Contratto preliminare e menzioni urbanistiche: quale disciplina?

Eccezioni e casi particolari: quando serve l’indicazione del permesso di costruire?

Anche se la Cassazione afferma che la presentazione del permesso di costruire non sia necessario nei contratti preliminari non dà una soluzione sempre applicabile.

Infatti, questo non vale in alcuni casi specifici ed eccezionali:

• In caso di divisioni giudiziali o trasferimenti coattivi, la dichiarazione degli estremi del permesso è necessaria
• In caso di esecuzione forzata del preliminare il giudice deve verificare la regolarità urbanistica/catastale e la presenza del permesso di costruire

Validità della sentenza senza l’indicazione del permesso di costruire?

Si ha un diverso problema ad esempio quando una sentenza del Tribunale disponga il trasferimento di beni immobili.

Questo può succedere nel caso delle divisioni giudiziali.

Qui, il trasferimento di un immobile può svolgersi sia attraverso un contratto preliminare sia attraverso una sentenza del giudice.

In quest’ultimo caso è però necessario che l’immobile sia in regola con la disciplina urbanistica.

Le sentenze più recenti e la posizione della Cassazione

La Cassazione in una recente sentenza, la n. 16537 del 31 luglio 2020, che si richiama alla pronuncia delle Sezioni Unite sopra riportata, si è così espressa:

quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2

Pertanto, in questi casi si dovrà regolarizzare l’immobile e tirare fuori il permesso di costruire.

Inoltre aggiunge la Cassazione che al giudice non è permesso trasferire l’immobile nemmeno se questo sia condonabile, anche in astratto, perché:

in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia ed, in mancanza, di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle predette rate, infatti, il giudice non può disporre la divisione di edifici o loro parti

-leggi anche: Cosa è il certificato di regolarità urbanistica?

Validità dell’esecuzione forzata del contratto preliminare senza indicazione del permesso di costruire?

Menzionare gli estremi del permesso di costruire serve anche nei casi in cui è pronunciata una sentenza che obbliga al trasferimento del bene immobile.

La Cassazione lo ha ribadito di recente nella sentenza del 25 giugno 2020, n. 12654:

in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c., non può essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 (ora sostituito dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46) e della stessa L. n. 47 del 1985, art. 40.

Tale principio si fonda sul due presupposti: per un verso, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, nè, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; per altro verso, la possibilità di successiva “conferma”, con effetto sanante, del contratto nullo – secondo il disposto della L. n. 47 del 1985, art. 17, comma 4 e art. 40, comma 3 e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 4 – non influenza la disciplina della sentenza ex art. 2932 c.c., attesa l’evidente incompatibilità tra l’istituto della conferma dell’atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare (sentt. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16, 1505/18, 21721/19)”

Leggi anche: Usucapione di beni mobili: è possibile usucapire un dipinto di valore?

Verificare la regolarità catastale e urbanistica dell’immobile

Un ulteriore problema si apre e riguarda la verifica della cosiddetta conformità catastale.

Significa che chi vende deve attestare che lo stato di fatto dell’immobile è conforme alle risultanze catastali e che la sua intestazione formale è conforme alle risultanze catastali.

-approfonsici qui: Acquisto casa con difformità: una guida pratica ai rimedi e tutele per l’acquirente

Quali documenti verificare?

1. Richiedi la documentazione o estraila dalle banche dati: permesso di costruire, certificato di agibilità, visure catastali, visure ipotecarie etc…
2. Controlla la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali
3. Verifica eventuali abusi o difformità edilizie

Cosa comporta la presenza di irregolarità?

La Corte di Cassazione ha affrontato questo tema recentemente evidenziando che la menzione degli estremi del permesso di costruire nella sentenza che dispone il trasferimento coatto non è necessaria, ma è comunque necessario che il giudice ne controlli la sussistenza:

Secondo un orientamento diffuso in dottrina la norma di cui alla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, introdotto con D.L. n. 78 del 2010, convertito dalla L. 30 luglio 2010, n. 122, si riferisce solo agli atti pubblici e alle scritture private (unici titoli idonei alla trascrizione e alla voltura catastale), ma, non anche ai provvedimenti giudiziari di trasferimento di diritti reali, i quali, invece, null’altro dovrebbero contenere se non l’indicazione dei dati catastali, non essendo immaginabile che un atto giudiziario contenga alcuna dichiarazione e/o attestazione di un tecnico. Tuttavia, considerato che la ratio legis è quella di assicurare la c.d. congruenza o coerenza oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali rispetto ai dati ricavabili dai registri immobiliari, “l’esclusione”, appena indicata, non appare condivisibile, almeno nella forma assoluta, per gli inevitabili inconvenienti che ciò potrebbe comportare. Piuttosto, appare ragionevole ritenere che, per gli atti giudiziari di trasferimento di diritti reali (sentenze o decreti), l’accertamento richiesto dalla legge, più che essere riferito nell’atto giudiziario, è necessario che sia stato acquisito al processo. Con la conseguenza che, il mancato riferimento, nell’atto giudiziale di trasferimento, dei dati di cui alla normativa in esame non determinerebbe un vizio dell’atto giudiziario, nel caso in esame, della sentenza, ma l’omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio

La Cassazione afferma che anche se non è necessario che il giudice indichi in sentenza la conformità catastale, deve comunque verificare che nel corso del giudizio siano stati acquisiti i relativi documenti che ne attestino la sussistenza.

Come comportarsi se nel contratto o nell’immobile ci sono delle irregolarità?

Se dovessero emergere delle irregolarità dopo la firma del preliminare, è importante agire con celerità e cautela:

• richiedi la regolarizzazione dell’immobile al venditore, chiedendo che siano aggiornate le planimetrie e la situazione catastale
• risoluzione del contratto se non è possibile regolarizzare o se l’accordo è diventato inopportuno
• azione giudiziale per tutelare i propri diritti, ritenere la caparra e ottenere il risarcimento del danno

Questi comportamenti sono essenziali per tutelare i propri diritti.

Infatti, il contratto preliminare per essere adeguato ed efficiente deve essere completo di tutti i requisiti necessari per permetterne anche la sua esecuzione forzata, se mai si fosse obbligati a rivolgersi al giudice.

Conclusioni

In sintesi:

• Il permesso di costruire non è strettamente obbligatorio nel preliminare, ma è fondamentale per il definitivo
• Verifica sempre la regolarità urbanistica e catastale prima di firmare qualsiasi contratto, preliminare o definitivo
• Inserisci clausole di tutela nel preliminare e affidati a un professionista.

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F.A.Q. – Domande frequenti

1. È obbligatorio inserire il permesso di costruire nel contratto preliminare?
No, non è un requisito essenziale per la validità del contratto preliminare, ma qualora sorgano problemi nell’esecuzione del preliminare potrebbe essere necessario

2. Cosa succede se il permesso di costruire manca nel definitivo?
Il contratto definitivo può essere dichiarato nullo, con gravi conseguenze per le parti.

3. Come posso verificare la regolarità urbanistica di un immobile?
Richiedi la documentazione al venditore e consulta un tecnico abilitato per una verifica approfondita

4. Posso stipulare un preliminare se l’immobile ha abusi edilizi?
Sì, ma la regolarità dovrà essere sanata prima della stipula del contratto definitivo per evitare la nullità

5. Quali clausole inserire nel preliminare per tutelarmi?
Clausole sospensive, dichiarazioni di conformità e penali in caso di irregolarità sono strumenti utili per la tua tutela.