Notai: responsabilità per annotazione illegittima di cancellazione di ipoteca? Cass., 9 gennaio 2025, n. 486

La circolazione del credito e relativa garanzia

Il notaio ha responsabilità per annotazione illegittima di cancellazione di ipoteca?

La terza sezione della Corte di cassazione (sentenza 9 gennaio 2025, n. 486) ha affrontato un caso più unico che raro, relativo ad un trasferimento di crediti, in origine garantiti da ipoteca, della quale era stata annotata la cessione ma illegittimamente, perché invece doveva ritenersi non trasferita assieme ai crediti (riassumo una lunga questione complicata di crediti più volte ceduti).

La cedente originaria, alla luce del fatto che l’ipoteca non sarebbe stata oggetto di cessione, aveva prestato assenso alla cancellazione dell’annotazione della cessione. Questa annotazione di assenso era avvenuta quindi dopo l’ultima cessione, sicché l’ultimo acquirente aveva perso la prelazione ipotecaria a garanzia dei crediti, che invece era stata in precedenza annotata a favore del proprio cedente e poi, ovviamente, a proprio favore.

L’ultimo acquirente aveva quindi agito contro la banca che aveva dato quel consenso, pur non essendo più la titolare del credito e contro il notaio che aveva annotato l’assenso alla cancellazione.

I giudici di merito avevano ritenuto che non vi fosse la responsabilità della banca e del notaio, perché effettivamente la cessione dei crediti non aveva comportato il trasferimento della garanzia sui beni, ma la Corte di cassazione è stata di diverso avviso, anche disattendendo le conclusioni del procuratore generale.

La rilevanza delle risultanze dei registri immobiliari

Il punto di partenza della decisione, che a ben vedere è certamente da condividere quanto alla rilevanza delle risultanze dei registri immobiliari, è che non si può confondere il rapporto sottostante (il contratto di trasferimento dei crediti, includa o meno l’ipoteca) con le risultanze dei registri immobiliari, in quanto -trascrivo-

“tutti i consociati devono necessariamente attenersi alle risultanze dei RR.II.; ciò a meno che non si sia al cospetto di una formalità che neppure possa considerarsi quale vera e propria annotazione (si fa riferimento ad ipotesi sostanzialmente scolastiche, quale ad es. l’inesistenza)”

E’ una regola che non si può mettere in discussione, perché altrimenti si distruggono le fondamenta del sistema della pubblicità immobiliare, i cui corollari sono:

1. che chi esamina i registri si deve attenere alle risultanze delle note, senza dover esaminare il titolo (fra le molte v. Cass., 26/4/2024, n. 11213, ”per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione“);
2. che delle note rileva solo quanto indicato nei quadri a, b e c, mentre le indicazioni del quadro d non sono opponibili ai terzi (Cass., 16/10/2023, n. 28694);
3. che ogni trasferimento o modifica della situazione della titolarità dei beni pretende una specifica nota di trascrizione o di iscrizione a seconda (Cass. 16/10/2023, n. 28694).

Leggi anche: Quadro D della nota di trascrizione: non basta! La Cassazione cambia idea (n. 28694/23)

Errori nell’esecuzione della pubblicità

Che accade allora se sia stato annotato (o trascritto) un diritto privo di titolo?

Una sentenza meno recente e questa del tutto sbagliata (Cass., 28/6/2018, n. 17054), aveva detto che qualora la nota comprenda beni non oggetto di trasferimento, il notaio risponde verso il proprietario.

Senonchè questa precedente sentenza, dimenticando la regola che invece quella del 2025 ribadisce testualmente, ovvero che “nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet”, non ha capito che con la nota non si trasferiscono beni non inclusi nel titolo, sicché il notaio -a tutto concedere- poteva ritenersi responsabile per i costi necessari ad accertare che il bene non era oggetto del titolo o, visto che in quel caso il bene era stato pignorato, che il creditore non poteva aggredirlo siccome non venduto, ma nulla più di così.

Per il commento rinvio al mio articolo “Errori nelle note di trascrizione ed errori nelle sentenza sulla trascrizione”, comparso in Giurisprudenza italiana, 2019, pag. 539.

La sentenza in esame ha invece indicato la strada da seguire quando vi sia difformità tra titolo e nota, evidenziando come la corte d’appello avesse del tutto sbagliato ritenendo che l’originaria annotazione di cessione dell’ipoteca fosse frutto di “errore formale” e quindi fosse sufficiente e corretto annotare l’assenso alla sua cancellazione.

Evidenzia la Cassazione che

“qualora l’annotante” -che qui era l’ultimo acquirente del credito- “non presti il consenso alla cancellazione dell’annotazione indebitamente eseguita, il soggetto che ne abbia interesse è tenuto a proporre, dinanzi alla competente A.G., la relativa domanda di accertamento dell’inesistenza del diritto di ottenere l’annotazione ex art. 2843 c.c. e la relativa declaratoria di nullità della formalità, giacché in caso di accoglimento della domanda gli effetti dell’annotazione stessa, una volta passata in giudicato la sentenza che quelle domande abbia accolto e che abbia disposto la relativa cancellazione (trattandosi di sentenza dichiarativa da una parte, e tanto espressamente prevedendo, ai fini dell’esecuzione dell’ordine, l’art. 2884 c.c.), dovranno considerarsi tamquam non essent”.

La mancanza di titolo sottostante non consente cioè di procedere senza una specifica decisione su questo difetto:

“la natura costitutiva dell’annotazione ex art. 2843 c.c. ingloba e assorbe ogni sostanziale questione sottostante: salva l’ipotesi del consenso alla cancellazione da parte dell’annotante, gli effetti dell’annotazione indebitamente eseguita, infatti, possono essere posti nel nulla solo con una pronuncia giudiziaria e all’esito di una congruente domanda che la parte interessata abbia proposto, non certo con una valutazione estemporanea resa, seppur dall’A.G., in un giudizio in cui una tale questione non sia stata ritualmente introdotta. A nulla rileva, dunque, che la garanzia ipotecaria in questione, secondo il giudice di merito, non sia stata oggetto di trasferimento in seno al ripetuto rogito del 26.4.2006”. La conseguenza -dal profilo delle risultanze dei registri immobiliari- è dunque nel senso che l’annotante l’ipoteca a proprio favore “per effetto delle vicende sull’annotazione più volte descritte e sulla base delle sole risultanze dei RR.II., era da considerare creditore ipotecario tout court, sicché per la cancellazione della relativa formalità in forza di mera istanza al conservatore non poteva prescindersi dal suo consenso, in ogni caso”.

Quali conseguenze? La responsabilità della parte

Quale conseguenza deriva, perciò, dal fatto che il cedente abbia fatto annotare il consenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria a danno dell’ultimo creditore che aveva annotato (sia pure erroneamente) la cessione della garanzia a proprio favore, posto che per la Cassazione non c’è rimedio alla perdita della garanzia?

Anzitutto la responsabilità del cedente:

“discende da quanto precede che l’operato del ****, allorché si è attivato prestando “l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca pur inidoneo a conseguire l’annotazione della cancellazione”, ben può costituire fatto illecito rilevante ai sensi dell’art. 2043 c.c., perché ha innescato la serie causale che ha condotto alla illegittima cancellazione della formalità in parola, i cui effetti sono irrimediabili, non essendo possibile, neppure a seguito di ordine giudiziale, ripristinare con effetto ex tunc l’ordine originario della garanzia ipotecaria, ma solo eventualmente ottenere, ove possibile, una nuova iscrizione (con grado basato sulla data di quest’ultima formalità) ed agire – comunque – per ottenere la tutela risarcitoria (si veda, sul punto, la recente Cass. n. 33740/2022)”.

Esiste una responsabilità del notaio?

Ed il notaio che c’entra? Lo dice la cassazione:

“Nel mandare assolto da ogni responsabilità il notaio C.C., la Corte lagunare ha evidenziato che il pubblico ufficiale aveva posto in essere quanto di propria competenza circa le necessarie ricerche e visure ipotecarie, avendo anche “espresso prudentemente il proprio iniziale dissenso alla restrizione ipotecaria comunque stipulata”….

“Ora, va anzitutto chiarito che, nella specie, ciò che viene in rilievo è la eventuale responsabilità extracontrattuale del notaio, non già quella da “contatto sociale” (su cui v. da ultimo Cass. n. 19849/2024): non si tratta, infatti, di danni subiti da un soggetto che abbia confidato nella piena validità, o nell’autorevolezza, che devono attribuirsi ad un atto rogato da notaio ed inerente alla circolazione o al regime giuridico di uno o più beni immobili, bensì – in tesi – della illiceità della condotta del notaio stesso, che si sia reso compartecipe, con dolo o colpa, di una condotta, mediante il rogito in questione, comunque idonea ad arrecare un danno ad un soggetto ben determinato. In altre parole, ciò che rileva è se il notaio ***, rogando il citato atto di restrizione su istanza di *** e curandone gli adempimenti pubblicitari, abbia o meno realizzato una condotta foriera di danni nei confronti della A.A.: ci si muove chiaramente, dunque, nell’ambito della clausola generale dell’art. 2043 c.c., ossia del neminem laedere.

Ciò posto, non v’è dubbio che la condotta complessivamente tenuta dal notaio *** sia ben suscettibile di essere valutata ai fini che occupano. Il notaio, infatti, pur tenuto (in base allo status notarile) a rogare gli atti che gli vengano richiesti, col solo divieto inerente agli atti nulli (artt. 27 e 28 legge n. 89/1913), non può comunque rogare l’atto richiesto ove consapevole che detto atto, benché non nullo, sia potenzialmente idoneo ad arrecare danno a terzi. La vicenda che occupa è esemplare in tal senso: la dr.ssa ***, accortasi della carenza di legittimazione ex art. 2882 c.c. in capo a ***, avvertì il cliente del rifiuto pressoché certo del conservatore (e, dunque, dell’inutilità del rogito, manifestando il proprio iniziale dissenso); il cliente, però, insistette per procedere, incaricando il notaio anche per la cura delle formalità pubblicitarie.

A tal punto, è evidente come l’operato del notaio, che comunque procedette nel senso voluto dalla cliente, esuli dal cono d’ombra degli artt. 27 e 28 della legge notarile: non si tratta di individuare la sussistenza o meno della violazione di tali disposizioni, dettate eminentemente a fini disciplinari/deontologici (v. Cass. n. 2033/2023), ma del generale dovere di astensione da comportamenti produttivi di danni a terzi”.

L’art. 27 legge notarile in questi casi non rileva

Attenzione: la Cassazione dice chiaramente che, in un caso del genere, il notaio ha il dovere di rifiutare l’atto, sicchè non violerebbe l’art. 27 l.n.:

“In altre parole, non viene in rilievo il rispetto, da parte del notaio, delle regole deontologiche, né tampoco la valutazione circa l’espletamento del c.d. dovere di consiglio in favore del cliente, ma la verifica del parametro della condotta del notaio stesso rispetto al generale dovere del neminem laedere: se il notaio è consapevole che l’atto richiestogli si pone in violazione di una o più norme giuridiche, quand’anche queste non ne comportino la nullità, deve evidentemente interrogarsi su quali possano esserne le conseguenze, specialmente nei confronti di quei soggetti terzi che, inequivocamente, sono individuabili ex ante quali destinatari degli effetti dell’atto, benché non vi abbiano partecipato, sì da restare potenzialmente danneggiati dal compimento dell’atto stesso. 

Per passare al concreto: a seguito della richiesta di *** per la restrizione di una formalità ipotecaria di cui non era più titolare, per esserlo divenuta (in base alle risultanze dei RR.II., correttamente acquisite dal notaio stesso) A.A., è del tutto evidente che il notaio *** avrebbe dovuto porsi il problema – anche al lume della diligenza professionale quam in suis – della potenziale dannosità del rogito, non potendo certo di per sé confidare nell’operato del conservatore, peraltro richiesto a più riprese dell’annotazione di una simile restrizione (benché, asseritamente, destinata con certezza al suo rifiuto), né potendo limitarsi a sconsigliare *** stesso dal procedere oltre, per poi cedere alle sue insistenze.

Nessun dovere di rogare l’atto può mai configurarsi ove esso sia potenzialmente pregiudizievole nei confronti di terzi estranei e, conseguentemente, anche dello stesso notaio, chiamato se del caso a risarcire il danno arrecato”.

E, con precisione: “l’operato del notaio, che comunque procedette nel senso voluto dalla cliente, esuli dal cono d’ombra degli artt. 27 e 28 della legge notarile: non si tratta di individuare la sussistenza o meno della violazione di tali disposizioni, dettate eminentemente a fini disciplinari/deontologici (v. Cass. n. 2033/2023), ma del generale dovere di astensione da comportamenti produttivi di danni a terzi”.

Ed infine sulla responsabilità del conservatore dei registri immobiliari

Resta infine la responsabilità del conservatore, che a propria volta ha provveduto all’annotazione, ciò che potrebbe aver eliso il nesso causale tra attività del creditore che aveva chiesto l’annotazione di cancellazione, il notaio che ha preparato la nota e chiesto la formalità e pubblicità della formalità stessa:

“Quanto poi alle considerazioni sulla sequenza causale, che secondo la stessa controricorrente (nonché il Procuratore Generale) sarebbe rimasta interrotta per effetto dell’operato del conservatore dei RR.II., che ha disposto la cancellazione tout court, anziché rifiutare l’adempimento, sarà il giudice di rinvio a valutare quanto necessario, sulla base degli elementi istruttori acquisiti, trattandosi di questione allo stesso riservata (Cass. n. 13096/2017). Nel far ciò, il giudice del rinvio si atterrà al seguente consolidato principio:

“Con riguardo all’illecito civile, si ha interruzione del nesso di causalità soltanto quando la causa sopravvenuta (che può identificarsi anche con la condotta dello stesso danneggiato) sia da sola sufficiente a provocare l’evento, in quanto autonoma, eccezionale ed atipica rispetto alla serie causale già in atto, sì da assorbire sul piano giuridico ogni diverso antecedente causale e ridurlo al ruolo di semplice occasione” (così, Cass. n. 21563/2022, alla cui motivazione si rinvia, anche per richiami)”.

Osservazioni conclusive

Sarà la corte d’appello, quale giudice di rinvio, a decidere se il danno sia imputabile solo al conservatore, che non abbia rifiutato la cancellazione oppure se la sua responsabilità concorra con chi l’abbia chiesta.

A prima lettura si può ritenere che, in effetti, se al notaio si rimprovera di non aver rifiutato l’incarico del cliente, di domandare la cancellazione, al conservatore si può imputare di non aver esercitato il controllo che l’art. 2674 c.c. gli impone di effettuare.

Infatti nell’ipotesi di dubbio -e qui il dubbio esisteva eccome- il conservatore, se proprio non intende rifiutare l’atto, deve operare una trascrizione o iscrizione con riserva ex art. 2674 bis c.c., come indica la Cassazione e questo tutelerà ogni parte perchè

“la trascrizione con riserva assicura alla parte un effetto di prenotazione rispetto al numero d’ordine. La parte a favore della quale è stata eseguita la formalità con riserva deve proporre reclamo all’Autorità giudiziaria” (Cass., 2/12/2021, n. 37969).

La conseguenza sarà allora quella descritta da Cass., 30/10/2008, n. 26053:

“la responsabilità del Ministero delle Finanze (ora dell’Economia e Finanze) per i danni cagionati dal conservatore dei registri immobiliari, concorre con quella del Conservatore allorché quest’ultimo abbia trascritto un atto non compreso tra quelli trascrivibili, atteso che l’art. 2674-bis c.c. prevede che il conservatore, qualora emergano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità dell’atto o sulla iscrivibilità di un’ipoteca, iscriva l’atto con riserva su istanza della parte richiedente, in tal modo onerando il conservatore che abbia i gravi e fondati dubbi – che in lui non possono non sorgere in presenza di richiesta relativa ad atto non trascrivibile, poiché inerisce alle sue funzioni il riscontro della riconducibilità dell’atto a quelli trascrivibili – di esternarli previamente alla parte e di procedere all’iscrizione solo se essa non desista”.

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