Pannelli solari personali nel condominio: regole, sentenze ed esempi pratici per comprendere diritti e doveri

Installazione di un impianto fotovoltaico nel condominio

Pannelli solari personali nel condominio? La scelta di installare dei pannelli solari personali nel condominio è sempre più frequente e, anzi, comporta importanti vantaggi soprattutto economici per gli utenti. Tuttavia, è importante conoscere bene i propri diritti e doveri e quali sono le regole relative alla loro installazione per prevenire qualsiasi controversia.

Infatti, se i pannelli solari personali nel condominio vengono installati in modo abusivo o illegittimo sarà sempre possibile per gli interessati chiedere e ottenere la loro rimozione o ridimensionamento nonché il risarcimento dei danni eventualmente causati.

Installazione di pannelli solari personali nel condominio

Non sempre in un Condominio si riesce a mettere tutti d’accordo per affrontare spese costose ma vantaggiose come l’installazione di pannelli solari. Se non si riesce a convincere tutti i condòmini a procedere all’installazione, si può però scegliere di installare un impianto fotovoltaico personale capace di fornire energia elettrica solo al proprio appartamento.

Anzitutto è un diritto di ogni condòmino procedere all’installazione di pannelli solari personali ai sensi dell’art. 1122-bis c.c.:

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato

A seconda di com’è strutturato il condominio le regole per l’installazione di pannelli solari personali possono essere diverse. In particolare, si deve anzitutto distinguere tra:

1. se il Condominio ha un tetto che svolge una funzione di copertura oppure se esiste un cd. lastrico solare (cioè un terrazzamento calpestabile)
2. se il tetto è di proprietà comune dei condòmini o se è di proprietà di un singolo condòmino

Per comprendere se il tuo tetto o lastrico è di proprietà comune o esclusiva puoi approfondire la questione in questo articolo: Sottotetto condominiale: a chi appartiene?

I limiti alla modifica delle aree comuni del condominio incluso il tetto

Abbiamo già approfondito in altri articoli questo aspetto, ma è così importante che bisogna ricordarlo.

Le parti comuni del Condominio appartengono a tutti i condòmini che hanno diritto di farne uso in modo proporzionale alla loro quota di proprietà (art. 1102 c.c.), che può essere rappresentata nelle tabelle millesimali. Da questo diritto ne consegue un importante limite per tutti i condòmini di utilizzare la cosa comune rispettando:

1. la destinazione d’uso che è stata conferita al bene comune, ad esempio se il tetto ha la funzione di coprire l’immobile questa deve essere rispettata;
2. il pari uso degli altri condòmini, nel senso che ogni condòmino ha il dovere di utilizzare il bene comune facendo in modo che il proprio uso non impedisca quello degli altri.

Questi diritti e doveri riguardano anche l’utilizzo del tetto condominiale. Bisogna però distinguere:

• se il tetto ha la funzione di copertura dell’edificio: la realizzazione di un impianto fotovoltaico non modifica la sua destinazione d’uso che è, appunto, quella di coprire l’edificio e, nella maggior parte dei casi, questo tetto è di proprietà comune dei condòmini;
• se sul tetto è presente un lastrico solare: spesso questi possono avere destinazioni d’uso differenti (ad esempio per stendere i panni), allora l’installazione dell’impianto fotovoltaico dovrà garantire la continuazione di questa funzione. Inoltre, è probabile che il lastrico solare sia di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano, pertanto sarà necessario verificare a chi appartiene.

Leggi anche: Modifiche alle parti comuni nel Condominio: diritti e limiti dei proprietari (Cass. 30972/2023)

Il diritto al pari uso del tetto per l’installazione di un impianto fotovoltaico personale

Come si adattano i principi di cui abbiamo appena parlato con l‘installazione di pannelli solari personali nel condominio? Vediamo i diritti e i doveri che ogni condòmino ha e deve rispettare per procedere a realizzare un impianto fotovoltaico personale.

Nel caso in cui si voglia installare dei pannelli solari sul tetto:

• ogni condòmino ha il diritto di installare sul tetto condominiale dei pannelli solari ad uso esclusivo per il suo appartamento
• è necessario che l’installazione dei pannelli solari sia occupi una porzione di tetto proporzionata alla quota di proprietà del singolo condòmino, anche in relazione alle concrete esigenze di utilizzo degli altri condòmini
• è necessario verificare prima se l’installazione dei pannelli solari comporterebbe dele conseguenze negative per la stabilità dell’edificio
• è necessario verificare prima che l’impianto fotovoltaico che si vuole installare non leda in modo eccessivo il decoro condominiale

Nel caso in cui si voglia installare dei pannelli solari sul lastrico solare del condominio:

• bisogna verificare che il lastrico solare non sia di proprietà esclusiva di qualche condòmino
• bisogna verificare che al lastrico solare non sia stato adibito per una specifica funzione incompatibile con l’installazoine di un impianto fotovoltaico (ad esempio potrebbe essere adibito a luogo per stendere i panni e bisogna verificare che ci sia spazio per installare dei pannelli solari)
• se questi requisiti sussistono, cioè il lastrico è di proprietà comune e l’installazione di pannelli solari non confligge con la destinazione d’uso del bene, allora ogni condòmino ha il diritto di installare dei pannelli solari anche ad uso esclusivo
• anche in questo caso sarà necessario verificare che l’installazione dei pannelli solari sia occupi una porzione di tetto proporzionata alla quota di proprietà del singolo condòmino, anche in relazione alle concrete esigenze di utilizzo degli altri condòmini
• infine si dovrà verificare che l’installazione non comporti conseguenze negative in termini di stabilità dell’edificio e che non leda il decoro condominiale

Leggi anche: Usucapione di aree comuni condominiali: novità giurisprudenziali e il caso del sottotetto

Serve l’approvazione dell’assemblea condominiale per installare pannelli solari personali?

Per l’installazione di pannelli solari personali nel condominio non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

A tal proposito si esprime chiaramente l’art. 1122-bis c.c. che stabilisce:

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Pertanto, il condòmino che intende installare dei pannelli solari personali dovrà solo comunicare all’amministratore tutte le informazioni tecniche relative all’installazione. A quel punto, l’assemblea condominiale eventualmente convocata potrà solo dettare delle regole specifiche per la costruzione dell’impianto che garantiscano il rispetto del decoro e garanzie di sicurezza.

La comunicazione serve a permettere all’amministratore di condominio di adempiere ai propri obblighi di controllo (art. 1130, comma 1, n. 4 c.c.). Ricevuta la comunicazione l’amministratore di condominio dovrà inserire all’ordine del giorno della prossima convocazione di assemblea anche il punto relativo all’installazione dei pannelli solari personali (art. 1135 c.c.).

Inoltre, qualora un condòmino iniziasse l’iter dei lavori per l’installazione dei pannelli solari gli altri condòmini dovranno garantire l’accesso alle loro proprietà se necessario per completare i lavori:

L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Il rapporto tra il diritto di installare pannelli solari e i divieti contenuti nel regolamento condominiale

Prima di procedere all’installazione di pannelli solari personali nel condominio è sempre bene verificare il contenuto del Regolamento condominiale. Infatti, i condòmini possono sempre stabilire delle regole specifiche diverse e ulteriori rispetto a quelle della legge che si applicano direttamente a tutti i condòmini.

Ad esempio, nel caso recentemente affrontato dalla sentenza del Tribunale di Trani del 17 gennaio 2025, n. 66 il Regolamento condominiale prevedeva:

• obbligo imposto a ciascun condomino di astenersi dall’usare le parti comuni in modo da impedire o ostacolare l’uso delle stesse da parte degli altri condomini
• obbligo a carico del singolo condomino di dare notizia al l’amministratore condominiale dei lavori intrapresi in relazione alla propria unità abitativa
• divieto prescritto per ciascun condomino di apportare qualsiasi modificazione al fabbricalo senza la preventiva approvazione dell’assemblea

In questo caso, quindi, il condòmino che voleva installare per sè dei pannelli solari doveva ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Leggi anche: Quali divieti nel regolamento condominiale sono legali?

Recenti sentenze sull’installazione di pannelli solari nel condominio

E’ importante confrontarsi con la giurisprudenza che risolve casi pratici veri per poter comprendere quali sono i casi di applicazione delle regole sopra descritte e come queste vengono interpretate nelle Corti di giustizia.

Sentenze sull’uso delle parti comuni del condominio

Di recente si è espressa in modo chiaro la Cassazione sul tema dei diritti e doveri di ogni condòmino nell’utilizzo delle parti comuni dell’edificio. Cassazione 23 giugno 2017, n. 15705 ha affermato che:

l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto (…) a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.

Ma il diritto di godimento delle parti comuni si deve relazionare con il concreto possibile utilizzo che anche gli altri condòmini possono farne, nel senso che segue:

legittima quest’ultimo (il condòmino ndr), entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di “uso paritetico” in termini di assoluta identità di utilizzazione della “res”, poichè una lettura in tal senso della norma “de qua”, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio. E così di recente anche Tribunale di Siracusa, Sez. II, Sentenza, 26 agosto 2020, n. 775.

Questa lettura è giustificata dai particolari rapporti che si creano tra i condòmini che devono ispirarsi al dovere di solidarietà:

I rapporti condominiali, invero, sono informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto

Sentenze sull’obbligo di comunicazione di inizio lavori all’amministratore di condominio

Si è così espresso sul punto il Tribunale Roma, Sez. V, Sentenza, 05 ottobre 2021, n. 15430 confermando la necessità per il condòmino interessato all’installazione di pannelli solari personali nel condominio di solo avvisare l’amministratore e del relativo obbligo di inserire all’ordine del giorno della successiva assemblea la questione:

a fronte di una richiesta che riguardi l’ installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni, sussiste l’obbligo da parte dell’amministratore di inserire all’ordine del giorno la richiesta del singolo condomino (…) tale disposizione ora sussiste per lo specifica richiesta di installazione di impianti di produzione di energia avendo l’art.1122 bis c.c. previsto l’intervento dell’assemblea in tutti i casi in cui si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni.

Nello stesso senso anche Tribunale Milano, Sez. XIII, Sentenza, 02 marzo 2021, n. 1822:

L’art. 1122 bis c.c, introdotto dalla L. n. 220 del 2012, concedendo la possibilità al condomino di istallare pannelli fotovoltaici senza la necessità di ottenere il preventivo consenso dell’assemblea, ma fornendo all’assemblea tutti gli elementi di conoscenza necessari per valutare la fattibilità dell’opera e la conformità all’art. 1120 c.c. si pone sulla falsariga di quanto disposto dall’art. 1102 commal c.c., di cui la prima norma costituisce una ipotesi applicativa.

Sentenze sul rapporto tra pannelli solari e diritto di veduta panoramica: il problema del rispetto delle distanze legali

L’installazione di pannelli solari può comportare due conseguenze potenzialmente negative per i vicini di casa: 1) il sopraelevamento dell’edificio e, quindi, la violazione del diritto di veduta panoramica e 2) la violazione del regime delle distanze minime legali tra costruzioni.

Su questi aspetti si è di recente pronunciata la Corte d’Appello Ancona, Sez. II, Sent., 22 luglio 2024, n. 1146, che ha stabilito alcuni principi importanti.

Anzitutto con riferimento al risarcimento del danno per violazione del diritto di veduta panoramica ha stabilito che è questa violazione non comporta un automatico risarcimento del danno, ma l’interessato dovrà dimostrare la violazione del proprio diritto e quantificare il danno subito:

la realizzazione di opere in violazione di norme recepite dagli strumenti urbanistici locali, diverse da quelle in materia di distanze, non comportano un immediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l’accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l’effettivo pregiudizio subito nonché della sussistenza del danno. La prova del pregiudizio deve essere fornita dagli interessati in modo preciso, con riferimento sia all’an che al quantum.

Con riferimento, invece, alla violazione delle distanze legali la Corte sottolinea che bisogna verificare non solo la normativa nazionale (potete approfondire qui: Risarcimento per violazione delle distanze legali: quali costruzioni devono rispettare le distanze e come si calcola il danno (Cass. 17561 e 17758/2024)), ma bisogna confrontarsi anche con la normativa locale che potrebbe stabilire regole molto diverse:

Da ultimo, per quanto concerne l’assoggettabilità del fabbricato sopraelevato al D.M. n. 1444 del 1968, va anzitutto rilevato che in forza della L.R. Marche n. 22 del 2009 gli interventi posti in essere dall’appellata sono considerati, seppure implicanti aumenti di volumetria, sono considerati come “ristrutturazioni” che non richiedono il rispetto delle distanze.

Leggi anche: Diritto di veduta panoramica? sentenze Cassazione (22/6/2023, n. 17922)

Sentenze sul risarcimento dei danni per immissioni luminose causate dal riflesso dei pannelli solari

Interessante è la questione relativa al risarcimento dei danni dovuti dalle immissioni luminose che possono causare ai vicini i pannelli solari che, inclinati in un certo modo, riflettono la luce contro i vicini.

Su questo tema è stata chiamata e decidere la Corte d’Appello Ancona, Sez. II, Sent., 22 luglio 2024, n. 1146 che, facendo propria la consulenza resa dal C.T.U., ha rilevato che:

Il ctu, al fine di respingere le osservazioni circa l’ insussistenza dell’ intollerabilità dell’abbagliamento, basate anche su uno studio americano allegato alla consulenza di parte, sostiene, in base a un ragionamento tecnico esauriente ed analitico e logicamente argomentato ha eviodenziato che la tesi di parte appellata per cui i fenomeni di riflessione derivanti dai pannelli fotovoltaici sarebbero simili alla riflessione provocata da normale terreno circostante gli edifici, “è da ritenersi poco aderente alla realtà, infatti la riflettanza non superiore al 5% è vera in laboratorio ma poi nelle condizioni reali ci sono tutta una serie di fenomeni (es. la rugiada sopra i pannelli, ecc.) che portano questo valore al 30% ed oltre. D’altro canto, anche analizzare la sola componente della radiazione diretta solare è limitativo perché esistono altre componenti della radiazione solare quali quella diffusa e quella riflessa, che insieme possono valere fino al 25/30 % della radiazione diretta alle nostre latitudini in una tipica giornata estiva (…)

Accogliendo le conclusioni del Consulente, la Corte ha quindi condannato la società che ha installato i pannelli solari personali nel condominio a modificare la loro inclinazione per impedire le immissioni luminose dannose ai vicini e ha confermato il loro risarcimento del danno.

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