errore del conservatore dei registri immobiliari esclude la responsabilità civile e disciplinare del notaio per gli adempimenti

Responsabilità del notaio per errori di trascrizione o di omessa verifica di visure

E’ ben noto che tra i compiti del notaio rientra quello di verificare le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli a carico della parte che dispone del proprio diritto, in modo che l’acquirente o il creditore non siano pregiudicati da diritti di terzi opponibili ex art. 2644 c.c..

Ttra le tantissime decisioni in materia v. ad es.  Cass., 19/12/2024, n. 33333, per la quale la responsabilità riguarda anche la stipula del preliminare da parte del notaio oppure Cass., 25/10/2024, n. 27709, che la ribadisce (anche in ambito disciplinare) sebbene il venditore abbia dichiarato di aver acquistato il bene a titolo originario.

Ma l’errore del conservatore dei registri immobiliari esclude la responsabilità civile e disciplinare del notaio per gli adempimenti? La recente giurisprudenza lo afferma, ma si scontra con precedenti difformi.

E’ stato chiesto che la questione fosse rimessa alle Sezioni Unite.

Cosa dice la Cassazione in tema di responsabilità del notaio per omesse visure

Di qui il pacifico orientamento che afferma la responsabilità del notaio per aver omesso le visure e, trattandosi di verifiche di non particolare difficoltà, Cass., 17/09/2024, n. 25026 afferma:

il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà

Peraltro Cass., 16/05/2022, n. 15512 ha sottolineato che in ipotesi di pignoramento non rilevato dal notaio, il venditore risponde in solido con lui verso l’acquirente per non aver dichiarato l’esistenza del pignoramento stesso.

-leggi anche: Verifica delle trascrizioni pregiudizievoli: Cassazione n. 34949/2024 obbliga il notaio alle visure ultraventennali?

Quali conseguenze sulla responsabilità del notaio in caso di errore del conservatore dei registri?

Tuttavia se emerga un pregiudizievole a causa di un errore del conservatore, allora la responsabilità non sussiste.

Llo si è detto in questi giorni a proposito della trascrizione effettuata a carico di una parte, rispetto alla quale il codice fiscale era errato, sicchè il pignoramento e poi il decreto di trasferimento a favore dell’acquirente all’asta, non risultavano trascritti contro il venditore.

Indica infatti Cass., 12/06/2025, n. 15676 che è principio di diritto che:

la responsabilità del notaio per non avere rilevato l’esistenza di un’iscrizione ipotecaria pregiudizievole, in occasione di una compravendita immobiliare, deve escludersi quando l’errore sia stato causato da una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari, che abbia reso di fatto impossibile l’individuazione dell’iscrizione ipotecaria con l’uso dell’ordinaria diligenza professionale (Cass. 16459/ 2012)

E questo ribadendo il precedente orientamento costituito dalla decisione per la quale:

la responsabilità del notaio per non avere rilevato l’esistenza di un’iscrizione ipotecaria pregiudizievole, in occasione di una compravendita immobiliare, deve escludersi quando l’errore sia stato causato da una condotta negligente del conservatore dei registri immobiliari, che abbia reso di fatto impossibile l’individuazione dell’iscrizione ipotecaria con l’uso dell’ordinaria diligenza professionale

Ma il precedente citato nella sentenza di giugno è del tutto inconferente perché non riguarda questa materia; lo si trova invece in Cass., 29/01/2013, n. 2071 che però, nel caso concreto, ha rilevato la responsabilità del notaio.

Quali verifiche deve compiere il notaio per escludere la propria responsabilità?

Dunque il notaio risponde se non verifica, ma anche qui occorre chiedersi cosa debba verificare.

Cosa si intende per “errore del conservatore che rende di fatto impossibile le verifiche del notaio”?. La questione non è pacifica.

Pende ora un ricorso in cassazione che ho proposto nell’interesse di un notaio, condannato al risarcimento dei danni per non aver rilevato una servitù di passaggio che era stata “trascritta” solo mediante indicazione nel quadro D di una nota precedente e quindi non rilevabile mediante le ordinarie visure.

La corte d’appello di Milano ha detto che il recente orientamento della Cassazione, per cui il quadro D non è destinato a queste formalità, non è convincente; ho quindi chiesto che la questione sia rimessa alle sezioni unite perché non è ammissibile un tale “disordine” nella giurisprudenza in tema di trascrizione.

Tra qualche mese sapremo se l’istanza verrà accolta di cui ne darò l’esito qui.

-leggi anche: La responsabilità professionale del notaio secondo Cass. 9 aprile 2024 n. 9540

Quali conseguenze in caso di errore del notaio o del conservatore nell’esecuzione degli adempimenti?

Eppure su questa strada emerge un altro orientamento che però deriva da questa massima, che si trae dal testo della sentenza 15/05/2025, n. 13011:

in materia di esecuzione forzata, il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c., ancorché abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo affetto da invalidità, da far valere con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 6176 c.p.c. (Sez. 2, n. 25687, 15/10/2018 (Rv. 650833 – 01)

In questi termini vien da obiettare che se il bene non appartiene al debitore esecutato ma è di terzi, il principio è sbagliato perché i terzi nulla sanno di quanto accada in una esecuzione immobiliare cui sono estranei, al di là di quanto ora aggiungerò subito.

Se invece il bene è del debitore esecutato, resta comunque il fatto che, non essendo stato oggetto di pignoramento, nemmeno è stato venduto all’asta e non si comprende come si possa trasferire un bene a qualcuno che non l’abbia acquistato!

La soluzione dovrebbe essere invece che il decreto di trasferimento sarà sempre soggetto ad azione di accertamento dell’inesistenza del pignoramento e della vendita del bene trasferito, fino a che -se mai possa accadere- passeranno 20 anni dal trasferimento e l’acquirente, immesso nel possesso, lo abbia usucapito.

Senonché, leggendo tutta la sentenza, si comprende che la questione era in parte diversa, perché si trattava di un’autorimessa costituente pertinenza del bene principale e la cassazione, in quella decisione, ha detto altresì che al bene pignorato

vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell’art. 2912 cod. civ., come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni, e quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette (Sez. 3, n. 17041, 28/06/2018, Rv. 649444)

Questo principio è stato ribadito con la successiva pronuncia 17/06/2025, n. 16216.

-leggi anche: La responsabilità del notaio verso i terzi

Solo l’esonero espresso della parte alle verifiche in conservatoria esclude la responsabilità del notaio

Da altro puto di vista, l’esonero dalle visure esclude la responsabilità del notaio secondo Cass., 29/01/2013, n. 2071, ma anche Cass., 25/05/2023, n. 14567 e Cass., 1/12/2009, n. 25270.

Vero è che questo esonero non appare giustificabile se non in caso eccezionali di urgenza e comunque a condizione che la parte venga informata e comprenda il rischio che corre laddove il notaio non verifichi l’esistenza di pregiudizievoli nei registri immobiliari, come indica Cass., 21/06/2012, n. 10297, per la quale in questi caso la clausola è superflua.

Le nuove sanzioni disciplinari stabilite dai Principi di deontologia notarili 2025

Possiamo anche ricordare, più in generale, che i vigenti Principi di deontologia vietano il ricorso generalizzato a clausole di esonero dalla responsabilità del notaio (art. 18), ma francamente queste clausole lasciano il tempo che trovano, posto che valgono solo nei limiti indicati dall’art. 1229 c.c. -dunque non nelle ipotesi di (dolo o) colpa grave- e semprechè, quando una delle parti sia un consumatore, siano state oggetto di specifica trattativa ai sensi dell’art. 33 del codice del consumo.

Quantificazione del risarcimento del danno per gli errori del notaio in conservatoria

Quanto al danno, Cass., 17/09/2024, n. 25026 in un caso di mancato accertamento dell’iscrizione di un’ipoteca, lo quantifica così:

in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa

-leggi anche: Responsabilità del notaio e obblighi complementari ex art. 42 dei Principi di deontologia e 1176 c.c. secondo recente giurisprudenza

Da quando decorre il termine di prescrizione della responsabilità del notaio e dell’azione risarcitoria?

Infine il termine di prescrizione della responsabilità del notaio non decorre dalla stipula dell’atto, ma da quando emerga il diritto del terzo!

Lo ha appena affermato cass., 8/01/2025, n. 363, per la quale:

in tema di azione risarcitoria per responsabilità professionale, ai fini dell’individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all’esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all’esterno come percepibile dal danneggiato alla stregua della diligenza da quest’ultimo esigibile ai sensi dell’art. 1176 c.c., secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista, in base ad un accertamento di fatto rimesso al giudice del merito – Nella specie, relativa a responsabilità di un notaio per aver redatto atto di assenso ad iscrizione ipotecaria su un bene non di proprietà del debitore, la S.C. ha ritenuto il termine di prescrizione decorrente non dall’epoca dell’atto di iscrizione, ma dalla scoperta da parte del creditore dell’inesistenza della garanzia ipotecaria – (Sez. 3, Sentenza n. 22059 del 22/09/2017, Rv. 646018, conf. Sez. 3, Ordinanza n. 16631 del 12/06/2023)

Conclusioni

Di recente si assiste a un’espansione dei contenziosi che coinvolgono i notai in tema di responsabilità per omesse verifiche o errori negli adempimenti in conservatoria dei registri immobiliari e anche in giurisprudenza si fronteggiano orientamenti diamentralmente opposti.

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