Verifica delle trascrizioni pregiudizievoli: Cassazione n. 34949/2024 obbliga il notaio a una verifica ultraventennale?

Cassazione 30 dicembre 2024, n. 34949: non è sufficiente la verifica del trascorso ventennio?

Siamo in tema di verifica delle trascrizioni pregiudizievoli e trovo questa notizia in rete:  “L’obbligo accessorio gravante sul notaio circa la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura non è limitato al ventennio. In questo modo si è espressa la Cassazione civile con la sentenza n. 34949/2024“.

La massima mi stupisce e voglio entrare nei dettagli della sentenza, perché non è raro trovare quelle che il mio maestro Francesco Galgano chiamava “massime mentitorie”. Qui la massima non è mentitoria, ma il caso è talmente singolare che occorre verificare se possa costituire una regola di generale applicazione.

Riassumendo la vicenda nei limiti che ci interessano, siamo in presenza di:

  • una vendita di un immobile avvenuta nel 2003
  • l’immobile era stato oggetto per il 50% di pignoramento immobiliare nel 1971
  • il notaio, che aveva effettuato una visura sul ventennio anteriore, non aveva rilevato il pignoramento, che dopo oltre 30 anni vedeva ancora pendente l’esecuzione immobiliare!

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La disciplina sull’efficacia ventennale dei vincoli pregiudizievoli

Questa sentenza della Cassazione dà atto che, oggi, varie disposizioni prevedono che i vincoli di diversa natura gravanti sugli immobili hanno una durata ventennale.

La sentenza lo scrive testualmente: “E’ inoltre dato temporale significativo in tema di ipoteca, atteso che essa deve essere rinnovata ogni venti anni altrimenti si estingue (art. 2847 c.c.) nonché secondo la previsione degli artt. 2668 bis e 2668 ter c.c., come introdotti dall’art. 62 della l. 18/06/2009 n.69, pure per la trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili, sicché, a seguito dell’introduzione delle ricordate disposizioni codicistiche, le visure relative all’ultimo ventennio che non contengano queste formalità attestano di fatto che tali pesi non sussistono, in quanto pur se un tempo esistenti sono venuti meno per mancata rinnovazione”.

Ma sono disposizioni successive al caso che doveva decidere e quindi, difettando questo termine di inefficacia dei pregiudizievoli e richiamato per l’ennesima volta l’orientamento per cui il notaio è tenuto alle visure ventennali, conferma anche in questa vicenda la responsabilità del notaio.

Il notaio è responsabile, dice la cassazione, perché avrebbe dovuto effettuare “secondo i canoni della diligenza qualificata richiesta alla sua funzione, una ricerca nominativa nei registri immobiliari al fine di indagare se risultassero trascrizioni di domande giudiziali, di pignoramenti o di sequestri conservativi riguardanti i beni oggetto di alienazione” anche oltre il ventennio.

Infatti, aggiunge la sentenza “questa Corte ha ritenuto che le certificazioni relative all’ultimo ventennio hanno un valore presuntivo circa la condizione del bene staggito, non di per sé sufficiente per mettere in vendita tale bene, perché … risalire all’ultimo acquisto, idoneamente trascritto, anteriore al ventennio, a favore dell’esecutato o dei suoi danti causa, è la necessaria premessa per dare un grado di conducente attendibilità alle risultanze infra ventennali cui, per sintesi legislativa, si è riferito il legislatore (così pag. 11 di Cass. n. 15597/19)”.

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Un problema ancora attuale: bisogna trovare il primo titolo di provenienza

In che misura la questione ha rilievo ancora oggi? Anzitutto l’ultimo passo appena trascritto indica la necessità di arrivare quantomeno al primo acquisto a favore del dante causa anche oltre il ventennio.

Vero è però che la decisione stessa, ricollegandosi ad un recentissimo precedente, ha anche ammesso che “ai fini dell’usucapione del bene, per cui il decorso di tale tempo senza passaggi di proprietà fa presumere che il dante causa, al di là del suo acquisto a titolo derivativo, sia anche divenuto proprietario a titolo originario e questo assicura il compratore che l’acquisto sia a domino; tuttavia il notaio è comunque tenuto a risalire all’acquisto a titolo derivativo precedente, perché la “certezza dell’atto giuridico da rogarsi” è assicurata solo dalla continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.), per cui, se egli dubita dell’esistenza di un valido titolo a titolo derivativo, è tenuto a dirlo all’acquirente”.

Qui però la responsabilità del notaio è quella tipica della vendita a rischio e pericolo, cioè deve avvertire le parti del pericolo che l’usucapione non accertata giudizialmente possa risultare poi mai avvenuta, spettando a loro decidere se procedere ugualmente.

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Qual è il rapporto tra la disciplina sulla durata ventennale della pubblicità e la loro entrata in vigore?

Altra questione è se le norme citate dalla giurisprudenza abbiano ormai superato il problema dell’efficacia dei pregiudizievoli iscritti o trascritti da oltre 20 anni. Non è ancora così, perché la disciplina relativa alla durata del pignoramento e della trascrizione delle domande giudiziali è del 2009; solo quella relativa all’ipoteca è originaria del codice del 1942.

Problema: visto che la legge dispone solo per l’avvenire (art. 11 preleggi), la riforma del 2009, che nulla ha disposto in relazione al passato, riguarda solo le formalità successive alla sua entrata in vigore o anche quelle anteriori? La risposta si ricava ricordando che la legge opera sì per il futuro, ma disciplina gli effetti anteriori ancora pendenti. Ad es. nessuno ha mai dubitato che anche chi si fosse sposato prima del 1970, quando il divorzio non esisteva, aveva ugualmente diritto allo scioglimento del matrimonio, perché gli effetti del matrimonio anteriore alla legge perduravano anche dopo l’entrata in vigore della legge stessa.

Segnalo che non ho trovato sentenze che si siano occupate della norma qui in esame ma, parlando di altre questioni, Cass., 20/09/2024, n. 25323, ha detto che “Il principio della irretroattività della legge comporta che la nuova norma non possa essere applicata, oltre che ai rapporti giuridici esauritisi prima della sua entrata in vigore, a quelli sorti anteriormente ancora in vita se, in tal modo, si disconoscano gli effetti già verificatisi nel fatto passato o si venga a togliere efficacia, in tutto o in parte, alle conseguenze attuali o future di esso”.

Dunque, poiché la norma non toglie effetto alle trascrizioni anteriori ma ne impone semplicemente la rinnovazione, si dovrebbe dire che la legge del 2009, in vigore dal 4 luglio 2009, si applica anche alle formalità anteriori. Tuttavia questa soluzione crea un problema diverso: per impedire l’inefficacia di una trascrizione del 3 luglio 1999 le parti avrebbero avuto 1 solo giorno di tempo o al massimo 15, ammesso che abbiamo letto e compreso tutti i 72 articoli della legge comparsi sulla gazzetta ufficiale del 19 giugno 2009, il giorno stesso in cui è stata stampata. Il che è una palese finzione e comunque denota una disciplina palesemente irragionevole, perché avrebbe compresso in modo esagerato la tutela dei diritti oggetto di trascrizione. D’altronde, se così fosse, tutte le trascrizioni anteriori al 4 giugno 1999 avrebbero automaticamente perso efficacia: in un caso come quello deciso dalla sentenza, ad es., l’esecuzione immobiliare si sarebbe estinta solo perché iniziata a più di vent’anni dall’entrata in vigore della legge, il che sarebbe palesemente incostituzionale.

La legge deve invece essere interpretata in modo costituzionalmente orientato e l’unica possibilità, per non comprimere in quel modo i diritti legati a trascrizioni anteriori al 2009, è di dire che il termine dei 20 anni decorre per tutte a far data dall’entrata in vigore della legge stessa, anche quando riferita alle pubblicità realizzatesi prima.

Questo significa che la data per rinnovare le trascrizioni ante 4 luglio 2009 è il 4 luglio 2029, ovviamente salvo discutere della legittimità costituzionale dell’interpretazione che non condivido.

Conclusioni

A mio modo di vedere, se non si accetti che il legislatore abbia compresso eccessivamente i diritti di chi abbia trascritto un atto in prossimità dei 20 anni dall’entrata in vigore della legge n. 69 del 2009 ed estinto eventuali procedure esecutive così vecchie come, del pari, reso inefficaci le trascrizioni di citazioni di cause ancora pendenti, occorrerà che il notaio verifichi tutte le trascrizioni efficaci, purtroppo ad oggi senza limiti di tempo.

In altre parole, dato che il legislatore non ha messo un limite, una trascrizione di una citazione avvenuta negli anni ’80 se non prima o una esecuzione immobiliare ancora pendente da allora, sono tutt’ora efficaci. E’ solo da 4 luglio 2029 che tutte le formalità anteriori all’entrata in vigore della legge n 69 del 2009 perderanno efficacia se non rinnovate. Quanto all’individuazione del primo dante causa dell’attuale dante causa, il possesso ventennale è idoneo a garantire la vendita anche in caso di usucapione non dichiarata, ma con i limiti di cui ho già parlato nel precedente post.

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