Quali rischi legali si corrono nell’acquisto di una casa usucapita? Una guida completa 2025

Comprare casa che qualcun altro ha usucapito, un affare?

Acquistare una casa usucapita può sembrare un’occasione vantaggiosa, ma nasconde insidie legali e fiscali che pochi conoscono.

In questo articolo scoprirai:

• Cosa significa acquistare un immobile usucapito
• Quali sono i principali rischi e come evitarli
• I possibili vantaggi fiscali
• La procedura corretta per tutelarsi
• Le risposte alle domande più frequenti

Quali rischi legali si corrno nell’acquisto di una casa usucapita?

Il codice civile disciplina alcuni casi in cui è possibile vendere un bene pur non essendone proprietari, sono i casi cd. di vendita anomala.

I cd. casi di vendite “anomale”: la vendita di cosa altrui

Uno è la vendita di cosa altrui: in questo caso il contratto non è nullo, ma solo inefficace per il terzo vero proprietario.

Diventa obbligo del venditore acquistare la proprietà del bene e, al momento dell’acquisto, la sua proprietà sarà trasferita immediatamente all’acquirente.

Per tutelare l’acquirente è poi previsto che egli possa chiedere la risoluzione del contratto.

Attenzione!

Chi compra potrà chiedere la risoluzione solo se al momento dello (pseudo) acquisto non fosse a conoscenza che il venditore non era effettivamente proprietario del bene.

Le vendite “anomale”: la vendita senza garanzie

Un altro caso è la vendita senza garanzie, detta anche vendita a rischio e pericolo dell’acquirente quando non viene data nessuna garanzia (art. 1488 c.c.). Casi simili possono aversi ad es. quando si vuole acquistare un bene mobile a pochi soldi per ripararlo a proprie spese o se si ritiene possa avere un valore che non sembra avere all’apparenza (è un quadro antico da milioni di euro o solo un’imitazione?). Ma in questo caso si applicano comunque i limiti del fatto proprio (articoli 1229 e 1490 c.c.).

Leggi anche: Condizioni per l’usucapione di immobili: ultime sentenze della Cassazione

Come si acquista una casa per usucapione?

Anzitutto bisogna capire come si acquista una casa per usucapione?

Per fare una causa per l’usucapione è necessario convenire in Tribunale coloro a cui spetta il diritto controverso, altrimenti il processo non parte.

Quando è impossibile chiamare in causa qualcuno perché non si riesce a capire chi sia il titolare di quel diritto di proprietà come si fa?

Anche in questi casi difficili un rimedio c’è: si può notificare per pubblici proclami (ma deve esserci almeno la probabilità che la persona cercata sia viva).

Esempio 

Ad esempio conservo ancora degli avvisi di esproprio di beni che da catasto erano intestati a persone nate 120-140 anni fa e in questi casi il giudice non può davvero accettare un avviso per pubblici proclami perché sarebbe come accettare una finzione, è manifestamente non credibile.

Cosa succede se però l’immobile è intestato a qualcuno ancora vivo?

Se invece quegli immobili fossero oggi ancora abitati allora il rimedio avanti il Tribunale c’è.

Si può chiedere che si accerti che quella persona è l’attuale possessore e lo è da così tanto tempo che si giustifica proprietario per usucapione di tutto il bene, salvo quella parte che si vuole dimostrare di possedere personalmente e che deve quindi essere escluso da quell’atto di acquisto.

I rischi legali di acquisto di un immobile dal proprietario per usucapione

Sono più complessi quei casi in cui si parla della vendita di beni immobili, come case e terreni, di cui il venditore dichiara di esserne diventato proprietario per usucapione.

Si deve, in questi casi, distinguere due ipotesi:

1. il venditore si afferma proprietario della casa dicendo di averla usucapita e ha con sé una sentenza che dichiara l’usucapione
2. il venditore si afferma proprietario della casa dicendo di averla usucapita, ma non ha una sentenza

Il venditore proprietario per usucapione con sentenza

Se il venditore si dichiara proprietario della casa che sta vendendo dicendo di averla usucapita è bene chiedere anzitutto se ha un titolo che lo dimostri.

Se il venditore esibisce la sentenza che lo dichiara proprietario oppure l’accordo di mediazione o di negoziazione assistita, allora si può essere certi che sia proprietario di quella casa.

Infatti, il problema principale dell’usucapione è che nessuno può autocertificarsi proprietario per usucapione.

Tuttavia, la legge permette di vendere una casa dicendo di averla usucapita anche in assenza di uno di quei titoli giusitficatori. Questo è il caso successivo:

Il venditore (sedicente) proprietario per usucapione senza sentenza

Se, al contrario, chi vende si afferma essere proprietario della casa per averla usucapita, ma non esibisce il titolo giustificatore si possono creare dei problemi.

Anzitutto, è bene precisare che la legge permette questo tipo di vendita, cd. vendita “a rischio e pericolo” appunto.

In alcuni casi non c’è niente di illegale: può succedere che alcuni vivano in una casa abitata da generazioni e nessuno si è mai interessato di dichiarare l’accettazione dell’eredità dai propri parenti e quindi l’immobile che si vuole vendere -anche se la legge richiede questi aggiornamenti- da catasto risulta ancora intestato a persone morte nel 1900.

Oppure possono esserci delle difformità tra le indicazioni catastali di dove si trova l’immobile sulle mappe e la reale consistenza dell’immobile stesso: ad esempio perché la casa sconfina nella proprietà del vicino o perché il confine tra due terreni è diverso rispetto a come disegnato sulle mappe catastali.

Esempio pratico

Tizio vive nella sua casa familiare da generazioni, ma nessuno dei suoi parenti si è mai preoccupato di aggiornare la situazione catastale della casa. Quando la casa è stata costruita al catasto è stata depositata una planimetria che non corrisponde a com’è veramente fatta la casa. In particolare, la casa sconfina nella proprietà di altri da quando è stata costruita. Come fa Tizio a vendere la propria casa?

In questo caso il nostro protagonista Tizio potrà vendere normalmente tutta la porzione di casa di sua proprietà dopo aver aggiornato il catasto (approfondisci qui). Per quanto riguarda invece la porzione della casa che sconfina nella proprietà altrui dovrà dichiarare di averla uscapita e procurarsi un relativo titolo.

Anche in questi casi si dovrà ricorrere alla vendita di bene usucapito per poter aggiornare correttamente il catasto e adempiere agli attuali oneri di legge in punto di aggiornamento catastale e urbanistico dell’immobile.

Leggi anche: Contratto preliminare e permesso di costruire: guida completa per acquirenti e venditori ai rischi legali

Conclusioni

In sintesi, acquistare una casa usucapita può essere vantaggioso, ma solo se si seguono tutte le precauzioni legali e fiscali. Per evitare rischi e tutelare il tuo investimento, affidati a professionisti esperti.

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F.A.Q. – Domande frequenti

Si può comprare una casa usucapita senza sentenza?

Sì è possibile, ma in questi casi ci sono rischi legali maggiori tra cui quello di evizione del bene cioè che il bene appartenga ad altri.

Quali documenti servono per acquistare un immobile usucapito?

E’ sempre meglio chiedere al venditore che dichiara di aver usucapito la casa di esibire il suo titolo giustificatore. Poi fai verificare il “titolo” da un professionista per essere certo sia valido.

Quali rischi legali si corrono nell’acquisto di una casa da un venditore che dichiara di averla usucapita senza sentenza?

Si rischia di scoprire troppo tardi che il bene è di proprietà di altri, oppure ha dei pesi (ipoteche, servitù etc.) che non erano state dichiarate.

Come si trascrive la sentenza di usucapione?

La sentenza deve essere trascritta presso la Conservatoria dei registri immobiliari

Che differenza c’è tra acquisto per usucapione e acquisto tradizionale?

Con un acquisto per usucapione l’immobile viene acquistato libero da qualsiasi peso (ipoteche, servitù etc…), mentre quando si fa un acquisto tradizionale tutti i pesi devono essere eliminati dal venditore prima della vendita.