Attività commerciali in condominio: il regolamento può vietare le attività come un asilo nido?

Attività commerciali in condominio: proprietà e rapporti con i vicini

Il codice civile indica che il proprietario ha facoltà di godere dei suoi beni come meglio preferisca (art. 832).

Il proprietario può quindi svolgere tutte le attività che preferisca nella sua proprietà, salve eventuali autorizzazioni di legge. Questo diritto si pone talora in conflitto con i diritti dei confinanti, che possono essere disturbati dal lavoro altrui.

Il codice vieta ad es. gli atti di emulazione, ovvero quelli che hanno il solo scopo di recare disturbo agli altri (art. 833), ma qui ben si comprende la ragione della regola.

Esistono invece attività che servono al proprietario ma possono nel contempo disturbare gli altri, come qualsiasi attività industriale, per sua natura rumorosa. In questo caso bisogna contemperare le diverse esigenze (art. 844c.c. e art. 42 Cost.), fermo che il diritto alla salute prevale su tutti, come indica l’art. 32 della Costituzione.

Naturalmente esistono molte norme di diritto pubblico che regolano le attività rumorose o quelle inquinanti.

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Proprietà e rapporti condominiali

In materia di condominio valgono le stesse regole dei rapporti tra confinanti ma con una particolarità: il regolamento di condominio può dettare regole specifiche non previste da alcuna legge.

Dato che il regolamento condominiale incide sul diritto di proprietà, quando limita alcune attività deve essere approvato all’unanimità.

La Corte di cassazione ha detto che:

“le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini“: 26.5.2022, n. 17159.

Si tenga conto che molto spesso il regolamento condominiale è predisposto dal costruttore del condominio e richiamato nei singoli atti di vendita degli appartamenti: in questo caso chi compra l’immobile lo acquista con quel regolamento.

La stessa sentenza precisa però che il regolamento deve essere esplicito:

“in tanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito”

Al contrario, non è idonea:

“la formulazione di divieti e limitazioni nel regolamento di condominio operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (quali, ad esempio, l’uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato)”

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Limiti ai diritti di chi acquista un appartamento da altro proprietario

Chi acquista un appartamento deve attenersi al regolamento che vieti talune attività?

Chi non ha fatto parte dei condomini che abbiano accettato il regolamento, perché acquista successivamente un appartamento, è “terzo”, cioè estraneo.

Il codice civile contiene una regola per cui chi non ha espresso la propria volontà non è vincolato dalle scelte degli altri (art. 1372). Dato che non si può ricominciare ogni volta con l’approvazione del regolamento ogni volta che arrivi un nuovo condomino, nei condomini vale una regola diversa.

La sentenza della cassazione appena ricordata spiega come si può far valere quei divieti nei confronti degli altri:

“la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione”

Quindi il regolamento condominiale deve essere trascritto nei registri immobiliari perché sia opponibile ai nuovi condomini e se è trascritto i condomini non possono dire di non conoscerlo. In alternativa vale anche per chi subentra ad altri il richiamo al regolamento che sia contenuto nel suo atto di acquisto.

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Interpretazione del regolamento condominiale

I divieti contenuti nel regolamento possono essere interpretati estensivamente, cioè includere attività che non sono indicate testualmente ma che possono ricondursi al divieto, tenendo conto della sua funzione. Ad es. si è detto che

“le clausole del regolamento condominiale contrattuale che vietano – “senza apposita autorizzazione dell’assemblea” – l’esercizio di alcune attività all’interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, come ad esempio “industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri”, sono valide ed idonee a precludere la destinazione dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva a casa di riposo per anziani”: Cass., 6.12.2021, n. 38639

Ma il tribunale di Roma, con sentenza 30.9.2021, ha ribadito che anche in questo caso il regolamento che contiene il divieto deve essere trascritto nei registri immobiliari, altrimenti non è opponibile a chi non lo abbia approvato.

Sempre il tribunale di Roma, con sentenza 9.5.2021, ha detto inoltre che

“l’utilizzo da parte di un condomino o suo conduttore delle unità immobiliari facenti parte del condomino ad uso casa vacanze, comportando, al pari di una locanda a cui è assimilabile, una rapida e continua rotazione della clientela, contrasta con quelle clausole del regolamento di natura contrattuale che vietano di destinare le unità esclusive dei condomini ad attività che possano compromettere la tranquillità della collettività condominiale”

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Appartamento destinato ad asilo nido è legittimo?

Il problema dei divieti contenuti nei regolamenti condominiali è stato di recente affrontato con riferimento all’appartamento destinato ad asilo nido.

Il tribunale di Bergamo, con sentenza 20 giugno 2023 ha deciso tenendo conto che quel regolamento condominiale vietava di adibire gli appartamenti ad uso diverso da quello di abitazione e che il regolamento era richiamato negli atti di acquisto ed era stato trascritto nei registri immobiliari. Di conseguenza ha detto che:

“l’attività di scuola parentale ricade indubbiamente nel divieto, trattandosi di destinazione diversa da quella di civile abitazione”

Né era necessario che il divieto parlasse di quella attività, dato che escludeva tutte le attività diverse dall’abitazione, anche se effettuate gratuitamente.

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Conclusioni: è meglio accertarsi che nel condominio non esista un divieto di attività commerciale

In conclusione, chi acquista un immobile e desideri utilizzarlo per attività diverse da quelle di pura abitazione, deve verificare se esista un regolamento, se venga richiamato nell’atto di vendita oppure se sia trascritto, una cosa equivale all’altra.

Conoscere il regolamento serve anche a sapere quali limiti siano posti alle attività che un qualsiasi proprietario voglia fare nella casa in cui vive: ad es. gli orari in cui possa suonare uno strumento.

Assistenza legale

Lo Studio Ticozzi Sicchiero & Partners e l’avv. prof. Gianluca Sicchiero assistono i propri clienti anche in materia di diritto immobiliare e condominiale.

Per poter tutelare i propri diritti di condomino si potrà avviare una mediazione civile che ha dei costi ridotti per poter tentare di raggiungere un accordo stragiudiziale. Questa è fondamentale perché svolge l’importante funzione di interrompere il decorso dei termini di decadenza dell’impugnazione della delibera salvando i diritti della persona.

Inoltre, questa procedura permette di raggiungere un accordo che ha lo stesso valore di una sentenza del tribunale.

Se questo accordo non fosse però possibile o le altre parti non volessero partecipare alla mediazione questa sarà comunque utile per il successivo giudizio civile in quanto il comportamento viene valutato al fine di condannare al pagamento delle spese di giudizio.