Guida completa al limite di distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate secondo recenti sentenze

La distanza minima tra edifici

La distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate è una delle regole più importanti e discusse nel diritto urbanistico italiano. Torniamo su questo tema a seguito della recente pronuncia della Cassazione n. 6977 del 16 marzo 2025 che di seguito analizzeremo.

Questa norma è prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 e persegue l’obiettivo di garantire la salubrità degli ambienti urbani e prevenire la formazione di intercapedini dannose tra costruzioni.

Molti proprietari, tecnici e amministratori si trovano spesso a dover affrontare dubbi e controversie su come si calcoli questa distanza, quando sia effettivamente obbligatoria e quali siano le eccezioni previste dalla legge o dalla giurisprudenza.

In questo articolo, scoprirai:

• Che cosa prevede la normativa nazionale e come si applica la distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate
• Come si calcola correttamente la distanza e quali sono gli errori più comuni
• Quando si applicano eccezioni e deroghe
• Cosa dicono le sentenze più recenti della Cassazione
• Esempi pratici e consigli utili per evitare contenziosi

Normativa di riferimento: art. 9 D.M. 1444/1968 e art. 873 c.c.

Il codice civile si esprime in modo generico sul tema delle distaze legali. Infatti, l’art. 873 c.c. stabilisce:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore

Questa si può considerare la regola minima da rispettare. Poi però,

La distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate è stabilita dall’art. 9, comma 1, lettera 2) del D.M. 1444/1968, che impone:

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Queste regole si applicano sia agli edifici di nuova costruzione sia agli edifici costruiti precedentemente alla sua entrata in vigore.

-approfondisci qui: Diritto di veduta e rispetto delle distanze legali secondo recenti sentenze della Cassazione

Punti chiave della disciplina

• La distanza si applica ogni volta che almeno una delle due pareti è finestrata
• La regola vale anche se le pareti non sono perfettamente parallele o sono di altezze diverse
• La distanza si misura “da ogni punto” dei fabbricati, non solo dalle parti che si fronteggiano direttamente
• La norma ha carattere inderogabile e prevale su regolamenti edilizi locali meno restrittivi

-leggi anche: Usucapione delle distanze legali dal confine: si può

Quando si applica la distanza di 10 metri tra edifici

L’obbligo di rispettare la distanza minima di 10 metri scatta:

• In presenza di pareti finestrate (cioè con finestre, porte, balconi o altre aperture che consentano vedute)
• Anche se solo una delle due pareti è finestrata
• In tutti i casi di nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni o modifiche che aumentino la volumetria dell’edificio

Lo ha ribadito anche Cassazione n. 6977 del 16 marzo 2025:

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, ricordata dalla Corte d’Appello, in materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 va interpretato nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso in cui una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell’edificio preesistente, essendo sufficiente, per l’applicazione di detta distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio” (così, ex multis, Cass. n. 1048/2022)

Esempio pratico

Se vuoi costruire una nuova abitazione accanto a un edificio esistente con finestre, dovrai mantenere almeno 10 metri tra la tua parete e quella finestrata dell’edificio vicino, anche se il regolamento locale prevede distanze inferiori.

-leggi anche: Distanze legali tra costruzioni e immissioni di fumo: il caso del barbeque

Che cosa si intende per parete finestrata?

Per “parete finestrata” si intende qualsiasi parete di un edificio dotata di aperture che permettano la vista, l’illuminazione o l’aerazione verso l’esterno. Le aperture possono essere:

• Finestre
• Porte-finestre
• Balconi

Esempio pratico

Se il tuo vicino ha una finestra su una parete che si affaccia sulla tua proprietà, dovrai rispettare la distanza minima di 10 metri con qualsiasi nuova costruzione che si trovi di fronte a quella parete, anche se la finestra è piccola o serve un locale di servizio.

-leggi anche: Il regime delle distanze legali tra vedute e costruzioni: sentenza n. 34717 del 2023

Come si calcola la distanza tra edifici di 10 metri

Molto importante è calcolare bene la distanza perché se da misurandola da soli si è sicuri di essere oltre i 10 metri, un perito del tribunale potrebbe smentirvi facilmente facendo i calcoli giusti.

Premetto che la distanza si calcola in modo diverso per il diritto di veduta (ma rimando all’articolo del link qui sotto che è completo), per quanto riguarda la distanza tra pareti questa si calcola:

• Distanza lineare: si misura la distanza più breve tra i due edifici, tracciando una linea perpendicolare tra i punti più vicini delle rispettive sagome
• Ogni punto della sagoma: la distanza deve essere rispettata in ogni punto dei fabbricati, non solo tra le parti che si fronteggiano direttamente
• Sporgenze e aggetti: balconi, scale e corpi avanzati che aumentano la volumetria sono rilevanti nel calcolo, mentre elementi ornamentali (cornicioni, grondaie) sono esclusi

Esempio pratico

Se costruisci una veranda aggettante verso il vicino, dovrai calcolare la distanza di 10 metri dalla parte più sporgente della veranda fino alla parete finestrata dell’edificio antistante

Anche la sentenza della Cassazione qui in commento conferma che il calcolo va effettuato considerando tutti gli elementi strutturali dell’edificio, compresi i balconi:

La Corte d’Appello ha poi correttamente sottolineato, richiamando un precedente di questa Corte, come un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell’estensione del balcone ècontra legem, in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l’estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a metri dieci, violando il distacco imposto dall’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 (Cass. n. 5594/2016; negli stessi termini, da ultimo, v. Cass. n. 25191/2021). Del resto è noto che per costante giurisprudenza di questa Corte i balconi costituiscono corpi di fabbrica computabili ai fini delle distanze (tra le varie, v. Sez. 2, Sentenza n. 18282 del 19/09/2016)

-approfondisci anche: Diritto di veduta e rispetto delle distanze legali secondo recenti sentenze della Cassazione

Deroghe al limite di 10 metri tra edifici

In alcuni casi specifici, la legge permette di derogare al limite di 10 metri di distanza tra edifici finestrati. I casi più rilevanti sono questi:

• Regolamenti locali più restrittivi: Comuni e Regioni possono imporre distanze maggiori, ma non inferiori
• Zone storiche (Zone A): nei centri storici spesso si applicano regole diverse, basate sulle distanze preesistenti
• Pareti aderenti: se due edifici sono completamente aderenti su tutta l’altezza e larghezza, la distanza può non essere applicata

L’interpretazione autentica del D.L. 18 aprile 2019, n. 32

Nel 2019 il legislatore è intervenuto sulla disciplina delle distanze legali stabilendo questo all’art. 5, comma 1, lett. b-bis):

le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9

In questo senso, il legislatore ha voluto stabilire che gli obblighi di distanza qui copiati si applicheranno solo alle zone urbanistiche di tipo “C” (cd. zone di espansione):

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

La sentenza della Cassazione in commento conferma che questa interpretazione autentica data dal legislatore si applichi in questo modo:

la Corte d’Appello ha accertato in fatto che gli immobili si trovano in zona B2 e quindi ha correttamente applicato la distanza di dieci metri tra pareti finestrate, regola fissata dal n. 2 del primo comma dell’art. 9 del D.M. 1444/1968. L’ interpretazione autentica fornita dall’art. 5, lettera b-bis del D.L. 32/2019 pertanto non rileva rispetto al caso in esame: si è infatti precisato che “le disposizioni di cui all’art. 9, commi 2 e 3, del presente decreto si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alla zona di cui al primo comma, n. 3, dello stesso articolo 9”, precisazione che appunto si riferisce alla zona C e non alla zona B2 in cui si trovano gli immobili oggetto di causa

Validità dei regolamenti locali che derogano alla normativa nazionale

Qualunque atto di natura regolamentare, come un’ordinanza Comunale, un Piano Regolatore del territorio oppure un provvedimento amministrativo che deroghi ai criteri di legge viene per legge sostituito con il criterio legale, che è quello della distanza di 10 metri.

Lo ribadisce, ancora una volta, la sentenza in commento:

lo strumento urbanistico comunale che individui le zone territoriali omogenee di cui all’art. 2 del D.M. n. 1444 del 1968, deve osservare le prescrizioni in materia di distanze minime tra fabbricati previste, per ciascuna di dette zone, dal successivo art. 9, comma 1, avente immediata ed inderogabile efficacia precettiva; ne consegue che, qualora nel regolamento comunale non sia stabilita alcuna distanza tra fabbricati relativamente ad una o più zone territoriali omogenee, o ne sia prevista una inferiore a quella minima prevista nel citato d.m., la disciplina dettata dall’art. 9 cit. sostituirà ipso iure quella difforme contenuta nel regolamento, così divenendone parte integrante e immediatamente applicabile ai rapporti tra privati

-approfondisci qui: Usucapione di servitù di distanze legali inferiori nei rapporti tra privati e tra pubblico-privato secondo recenti sentenze

Sentenze recenti e principi giurisprudenziali

• Prevalenza della norma nazionale: le norme locali che prevedono distanze inferiori sono illegittime e vanno disapplicate
• Applicazione anche a edifici esistenti: la distanza si applica anche in caso di ampliamenti, sopraelevazioni e ricostruzioni
• Tutela della salubrità pubblica: l’obiettivo principale è garantire aria, luce e salubrità agli ambienti urbani

Esempio pratico

Se il Comune approva un progetto che non rispetta la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, puoi impugnare il permesso edilizio e chiedere al giudice di applicare la norma nazionale

-leggi anche: Risarcimento per violazione delle distanze legali: quali costruzioni devono rispettare le distanze e come si calcola il danno (Cass. 17561 e 17758/2024)

Assistenza legale in diritto immobiliare

La distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate rappresenta una tutela fondamentale per la salubrità, la privacy e la qualità della vita nei contesti urbani. Rispettare questa regola non è solo un obbligo di legge, ma anche una garanzia contro futuri contenziosi e problemi edilizi.

In sintesi:

• La distanza di 10 metri si applica ogni volta che almeno una delle due pareti è finestrata, indipendentemente dalla dimensione o dalla destinazione d’uso dell’apertura
• Il calcolo deve essere preciso e tener conto di ogni punto della sagoma degli edifici.
• Le deroghe sono rare e vanno verificate con attenzione, soprattutto in presenza di regolamenti locali o in zone storiche.
• La giurisprudenza conferma l’inderogabilità della norma e la sua prevalenza sulle regole locali meno restrittive.

Se hai dubbi sulla distanza minima tra edifici o vuoi evitare problemi nella tua pratica edilizia, contatta subito lo studio legale Ticozzi Sicchiero & Partners per chiedere un appuntamento e ricevere una consulenza personalizzata.

F.A.Q.

1. Quando si applica la distanza minima di 10 metri tra edifici con pareti finestrate?
La distanza minima di 10 metri si applica ogni volta che almeno una delle due pareti è finestrata, indipendentemente dalla dimensione o dalla destinazione d’uso della finestra. L’obbligo vale sia per nuove costruzioni che per ampliamenti e sopraelevazioni.

2. Come si calcola la distanza tra edifici con pareti finestrate?
La distanza si misura in modo lineare, cioè tracciando la linea più breve tra i punti più vicini delle sagome dei due edifici, considerando anche sporgenze e aggetti rilevanti.

3. Esistono deroghe alla distanza minima di 10 metri tra edifici?
Sì, ma solo se previste da regolamenti locali più restrittivi o in zone storiche dove si applicano le distanze preesistenti. Non sono ammesse deroghe che riducano la distanza sotto i 10 metri se non previste dalla normativa nazionale.

4. Cosa succede se non rispetto la distanza minima di 10 metri?
Il mancato rispetto della distanza può comportare l’annullamento del permesso edilizio, l’obbligo di demolizione della parte abusiva e il risarcimento dei danni ai vicini.

5. La distanza minima di 10 metri si applica anche agli edifici esistenti?
Sì, la distanza si applica anche in caso di ampliamenti, sopraelevazioni o ricostruzioni di edifici esistenti, non solo alle nuove costruzioni.