Diritti reali immobiliari: guida pratica per risolvere problemi tra vicini servitù e usucapione

Come difendersi dal vicino che vanta diritti sul mio terreno?

In questa guida pratica per risolvere problemi tra vicini approfondiamo alcuni aspetti di maggior interesse per chi compra/vende beni immobili per tutelare i propri diritti.

In questo articolo approfondiremo:

• come si fa ad “opporre” un diritto reale minore al proprietario
• quali limiti ci sono alla creazione di diritti reali minori e l’impossibilità di costituire un diritto “all’uso esclusivo”
• come tutelare la proprietà dai diritti minori vantati da altri

Che cosa sono i diritti reali e i diritti reali minori

I “diritti reali” sono semplicemente i diritti che le persone hanno sui beni. Il termine “reale” deriva dal latino “res”, che significa “cosa” – quindi sono diritti sulle cose.

Immaginiamo i diritti reali come “poteri” che hai su un immobile:

• Diritto di proprietà: è il potere più ampio. Se hai la proprietà di una casa, puoi usarla, affittarla, venderla o anche demolirla (rispettando le leggi, ovviamente)
• Diritti reali “minori”: sono poteri più limitati, che un soggetto può avere su beni di altri. Ad esempio:
  • Servitù di passaggio: Il diritto di attraversare il terreno di un’altra persona per raggiungere il tuo
  • Diritto di usufrutto: Puoi utilizzare un immobile altrui e goderne i frutti (come gli affitti), ma non puoi venderlo
  • Diritto di superficie: Puoi costruire e mantenere un edificio sul terreno di un’altro

L’opponibilità del mio diritto sulla proprietà altrui: cosa significa “opponibilità”?

La caratteristica fondamentale dei diritti reali è che sono “opponibili a chiunque”.

Cosa significa? Se qualcuno acquista un immobile su cui esiste una servitù di passaggio, il nuovo proprietario dovrà rispettare quel diritto anche se non è d’accordo.

Proprio questa caratteristica crea spesso conflitti tra vicini, problemi tra condomini o sorprese sgradite quando si acquista una casa.

Ma ricorda! La legge prevede solo alcuni tipi specifici di diritti reali (cosiddetta tipicità), perciò non possono esserne inventati di nuovi nei contratti.

Esempio pratico:

Maria acquista una casa con un bellissimo giardino, ma scopre che il vicino ha diritto di passare attraverso il giardino per raggiungere la sua proprietà (servitù di passaggio). Maria non può impedire questo passaggio, anche se è la nuova proprietaria.

Leggi anche: Condizioni per l’usucapione di immobili: ultime sentenze della Cassazione

La Cassazione lo conferma: non si creano diritti reali diversi da quelli già previsti

Con la sentenza Cass., sez. unite, 17 dicembre 2020, n. 28972, la Cassazione ha  confermato che non si possono creare diritti reali diversi da quelli già previsti:

è da escludere, essendovi di ostacolo il principio, o i principi, sovente in dottrina tenuti distinti, sebbene in gran parte sovrapponibili, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi: in forza del primo solo la legge può istituire figure di diritti reali; per effetto del secondo i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito

Quali sono le conseguenze pratiche?

Significa che le clausole contrattuali che richiamino l’esistenza di diritti reali minori, ma che non si esprimano in termini certi indicando, ad esempio, l’esistenza di una servitù, non creano un diritto reale opponibile all’acquirente.

Leggi anche: Circolazione delle pertinenze immobiliari: si trasferiscono in modo automatico con la vendita dell’immobile principale?

Problemi condominiali: è possibile stabilire l’uso esclusivo delle parti comuni?

Nei condomini, i conflitti sui diritti reali sono all’ordine del giorno.

Ecco i casi più frequenti e come affrontarli.

Il divieto dell’uso esclusivo delle parti comuni condominiali:

Una sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (n. 28972/2020) ha chiarito un principio fondamentale: non può esistere un “diritto di uso esclusivo” di una parte comune condominiale.

Queste le parole della Cassazione:

all’inquadramento non osta il principio nemini res sua servit, il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro, giacchè in tal caso l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. 6 agosto 2019, n. 21020, e già Cass. 27 luglio 1984, n. 4457; Cass. 24 giugno 1967, n. 1560; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003). Vi osta la conformazione della servitù, che … non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale”.

Questo è il motivo per cui è vietato stabilire un diritto di “uso esclusivo”:

[è] del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse a titolo di servitù l'”uso esclusivo” di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro

Quando un atto di compravendita menziona l'”uso esclusivo” di un’area comune (come un cortile o un giardino), questo non crea un vero diritto reale, perché i diritti reali sono solo quelli previsti dalla legge (principio di “tipicità”).

Esempio pratico:

Se nel tuo atto di acquisto è indicato “appartamento con uso esclusivo del giardino condominiale“, non hai un vero diritto reale opponibile a tutti i condomini, ma solo un accordo contrattuale che potrebbe essere contestato.

Cosa puoi fare nelle parti comuni:

Secondo l’art. 1102 del Codice civile, ogni condomino può:

1. Usare le parti comuni per le loro destinazioni abituali
2. Apportare miglioramenti che non impediscano l’uso agli altri condomini
3. Non può mai escludere gli altri condomini dall’uso delle parti comuni

approfondisci qui: Modifiche alle parti comuni nel Condominio: diritti e limiti dei proprietari (Cass. 30972/2023)

Come difendersi dalle decisioni condominiali illegittime:

Se l’assemblea condominiale approva delibere che violano i tuoi diritti reali:

1. Impugna la delibera entro 30 giorni dalla comunicazione
2. Documenta l’impatto della decisione sui tuoi diritti
3. Proponi soluzioni alternative che rispettino i diritti di tutti

approfondisci qui: Esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili

I problemi più comuni tra vicini: servitù di passaggio, confini e diritti contestati

Ecco alcuni casi molto frequenti di dispute tra vicini e come risolverle.

Servitù di passaggio: chi può passare sul mio terreno?

La servitù di passaggio è il diritto di transitare sul terreno altrui per accedere alla propria proprietà. Può nascere in diversi modi:

1. Per contratto
2. Per legge (ad esempio quando un terreno è “intercluso”, cioè non ha accesso alla strada pubblica)
3. Per usucapione

approfondisci qui: Che cosa è una servitù? Una guida essenziale

Come contestare una servitù di passaggio abusiva

Se ritieni che qualcuno stia passando sul tuo terreno senza averne diritto, puoi:

1. Verificare l’esistenza di atti notarili che stabiliscono servitù
2. Controllare se il terreno del vicino è intercluso (in tal caso potrebbe avere diritto al passaggio)
3. Valutare se il passaggio è stato usato per più di 20 anni (rischio di usucapione)
4. In caso negativo, inviare una lettera di diffida e, se necessario, rivolgerti a un avvocato

Attenzione!

Se tolleri il passaggio sul tuo terreno per troppo tempo senza opporti, potresti perdere la possibilità di contestarlo in futuro per effetto dell’usucapione.

Comprare casa: come evitare sorprese sui diritti reali nascoste nel contratto

Scopri come proteggerti quando compri un immobile.

Verifiche pre-acquisto essenziali:

1. Visura ipotecaria: per scoprire eventuali ipoteche o altri pesi sull’immobile
2. Controllo del titolo di proprietà
3. Fai un sopralluogo
4. Esamina il regolamento condominiale

leggi anche: Quali divieti nel regolamento condominiale sono legali?

Clausole contrattuali da non sottovalutare:

Nell’atto di acquisto, fai attenzione a frasi come:

• “con tutte le servitù attive e passive esistenti”
• “con i diritti e gli oneri relativi”

Queste formule generiche potrebbero nascondere limitazioni significative: chiedi il parere a un legale per evitare problemi.

Cosa fare se scopri servitù non dichiarate dopo l’acquisto:

Se dopo l’acquisto scopri che sull’immobile grava una servitù non dichiarata, hai diritto a:

1. Riduzione del prezzo
2. Risarcimento danni
3. In casi gravi, risoluzione del contratto

Come avere certezza dell’esistenza di diritti minori gravanti sul mio diritto di proprietà

E’ frequente che in atti di compravendita siano richiamati oneri o pesi imposti ad un fondo.

Spesso  si pone il problema del passaggio di tubature, scoli, vasche di invarianza idraulica ecc., che attraversino i nuovi fondi derivanti dal frazionamento.

Quand’è che l’acquirente del fondo avente diritto ad utilizzare queste opere è certo di poter far valere il proprio diritto?

E’ necessario fare la trascrizione nei registri immobiliari del limite in oggetto per renderlo opponibile a chiunque.

Ad esempio, la Cassazione, con la sentenza 14 gennaio 2021, n. 524, decidendo una lite tra vicini ha confermato questo principio. Alcuni lamentavano che nella villa confinante si tenevano:

intrattenimenti e banchetti in assenza delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande, contravvenendo in particolare all’art. 9 dell’atto pubblico di compravendita dei lotti di terreno sui quali erano edificate le ville. Questo imponeva il divieto per gli stessi acquirenti di destinare l’immobile ad attività industriali o commerciali, nel rispetto della destinazione urbanistica della zona ad attività agricola e residenziale, causando disturbo per emissione di rumori molesti, passaggio di mezzi e presenza di persone oltre i limiti di tollerabilità in relazione alla destinazione della zona

Come si costituisce un diritto minore: il principio generale

Questo il principio dichiarato in quella sentenza:

Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l’uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma basta che dall’atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario

Ha detto anche che:

il concetto di utilitas della servitù è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo. In tal modo, può essere soddisfatto ogni bisogno del fondo dominante, assicurandogli una maggiore amenità, abitabilità, o anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa

Tutele legali pratiche: come difendere i tuoi diritti immobiliari

Lo studio Ticozzi Sicchiero & Partners e l’avv. prof. Gianluca Sicchiero offrono la propria assistenza anche in materia di contratti, dalla loro redazione per evitare fraintendimenti futuri alla gestione del contenzioso già incominciato.

Quando sorge un conflitto su diritti reali immobiliari, ecco il percorso consigliato per risolverlo.

Quando è il momento di consultare un avvocato:

1. Se ricevi contestazioni formali sui tuoi diritti immobiliari
2. Quando scopri violazioni della proprietà o delle servitù
3. Prima di avviare qualsiasi causa relativa a immobili
4. Se hai dubbi sull’interpretazione di clausole contrattuali

La mediazione civile: un passaggio obbligatorio

Prima di andare in tribunale, ricorda che per le controversie immobiliari è obbligatorio tentare la mediazione civile. Questo processo:

1. È più rapido ed economico di un processo
2. Si svolge davanti a un mediatore neutrale
3. Se si raggiunge un accordo, questo ha valore di sentenza
4. In caso di fallimento, si può procedere con la causa