Guida completa alle modalità di convocazione dell’assemblea condominiale con la recente giurisprudenza

La convocazione dell’assemblea condominiale: modalità a garanzia dei diritti

La corretta convocazione dell’assemblea condominiale è il pilastro della validità delle delibere.

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce regole precise su tempi, modalità e contenuti dell’avviso. Poi, recenti pronunce giurisprudenziali hanno chiarito alcuni aspetti critici delle modalità di convocazione dell’assemblea condominiale.

In questo articolo potrete leggere:

• Quali sono le 4 modalità di convocazione dell’assemblea condominiale ammesse dalla legge;
• Quali sono i termini perentori e le relative sanzioni in caso di inosservanza della legge;
• Casi pratici di annullabilità delle delibere;
• Chi e come può richiedere la convocazione dell’assemblea condominiale.

Un errore nella convocazione può invalidare decisioni cruciali: ecco come evitare rischi legali.

Le modalità di convocazione dell’assemblea stabilite dalla legge

La legge prescrive 4 modalità tassative per la convocazione dell’assemblea condominiale. Questo significa che non sono ammesse forme alternative a quelle prestabilite e, nel caso in cui fossero violate, l’intera assemblea con le relative delibere saranno annullabili.

Le modalità sono stabilite dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., che prevede:

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Quindi, queste sono le modalità ammesse:

• L’amministratore è il principale soggetto legittimato a convocare l’assemblea condominiale
• L’avviso deve includere luogo, orario e ordine del giorno, trasmesso con almeno 5 giorni di anticipo (escluso il giorno della riunione)
  • se saranno previste modalità di videoconferenza, dovranno essere indicati i relativi riferimenti di accesso
• Modalità valide: sono esclusivamente
  • raccomandata
  • PEC
  • fax
  • consegna a mano

Conseguenze in caso di violazione della modalità di convocazione dell’assemblea

Queste sono le conseguenze in caso di violazione della normativa sulla modalità di convocazione:

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati

Tutte le delibere assunte dall’assemblea illegittimamente convocata saranno annullabili.

Potranno impugnare la delibera così approvata esclusivamente:

• il condomino assente perché ha ricevuto un avviso illegittimo
• il condomino presente ma dissenziente rispetto all’assunzione della delibera

Questo significa che il condomino che vota a favore, anche se è stato convocato con modalità illegittime, non potrà impugnare la delibera.

Attenzione!

Poiché la norma parla di annullabilità delle delibere condominiali, il termine per l’impugnazione è brevissimo di 30 giorni. Rimandiamo al nostro precedente articolo per un approfondimento sulle modalità di impugnazione delle delibere assembleari: Esempi pratici di delibere condominiali nulle e annullabili

Cosa portare in giudizio per la prova della violazione

Dovendo impugnare la delibera in breve tempo dalla sua approvazione, sarà necessario preparare la documentazione necessaria per affrontare il giudizio. In particolare, saranno necessari:

• l’avviso di convocazione come ricevuto (se ricevuto)
• il verbale di assemblea condominiale
• l’eventuale regolamento di condominio

Tuttavia, nel giudizio cadrà sul Condominio fornire la prova dell’avvenuto ricevimento secondo le modalità prestabilite dalla legge dell’avviso di convocazione:

• Prova dell’avvenuta convocazione: grava sul condominio, non sul singolo condomino
• Risarcimento danni: l’amministratore può essere sanzionato per responsabilità professionale

Recenti sentenze della Cassazione sulle modalità di convocazione dell’assemblea condominiale

Con la recente ordinanza n. 16399 del 2025 la Cassazione è tornata sul tema delle modalità di convocazione dell’assemblea condominiale stabilendo ancora una volta questo importante principio di diritto:

l’art. 66 disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (…) dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario

E ancora, sull’utilizzo della posta elettronica ordinaria:

l’assemblea non può allora validamente deliberare né l’amministratore può comunque disporre che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria

La Cassazione stabilisce secondo un orientamento consolidato, che non sono valide le convocazioni effettuate tramite:

• posta elettronica ordinaria
• messaggi Whatsapp

Dunque, è possibile modificare le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale?

Sì, è possibile.

Anche l’ordinanza n. 16399 del 2025 della Cassazione sopra citata lo ribadisce nuovamente:

semmai il regolamento condominiale allo scopo di garantire un sollecito svolgimento di tutte le attività concernenti i comuni interessi può stabilire forme alternative di comunicazione sempre che esse tuttavia prescelgano unu valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi diritto tale non rivelandosi il messaggio di posta elettronica semplice

Quindi?

Quindi la Cassazione ammette che il regolamento condominiale contrattuale possa stabilire delle modalità diverse e alternative ma dovranno essere delle modalità che permettano di verificare l’effettivo ricevimento dell’avviso da parte del condomino.

Peraltro, in questa sede ha già detto che i messaggi di posta elettronica ordinaria non saranno considerati validi…

Quando e come può essere convocata l’assemblea condominiale?

Da ultimo, vediamo come può essere convocata l’assemblea. Distinguiamo due casi:

1. quando è presente l’amministratore di condominio
2. quando non è presente

(1) Se c’è un amministratore di condominio la legge stabilisce:

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio

Dunque, l’amministratore dovrà:

• convocare l’assemblea ordinaria almeno una volta l’anno
• convocare l’assemblea straordinaria ogni volta che ce ne sia il bisogno e comunque a richiesta di tanti condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore del condominio

E se l’amministratore non convoca l’assemblea? La legge stabilisce che:

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione

(2) se non c’è un amministratore di condominio la legge prevede che siano i condomini a convocarla

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino

Attenzione! 

Sarà possibile nello stesso avviso di convocazione inserire due date di assemblea, una in prima convocazione e una in seconda convocazione, ma:

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima

Quindi, se anche convocate nello stesso avviso, le due successive assemblee non potranno tenersi lo stesso giorno.

Conclusione

La convocazione dell’assemblea condominiale richiede rigore: dall’uso della PEC al calcolo dei termini, ogni dettaglio incide sulla validità delle delibere. Le recenti sentenze ribadiscono l’inderogabilità dell’art. 66, anche per strumenti moderni come la videoconferenza. Per evitare contenziosi:

• Verificate sempre i canali di comunicazione autorizzati;
• Conservate le prove della convocazione;
• Aggiornate il regolamento condominiale alle novità giurisprudenziali.

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F.A.Q.

1. È valida la convocazione tramite WhatsApp?
No, la Cassazione esclude WhatsApp senza regolamento contrattuale che lo autorizzi

2. Cosa succede se l’avviso arriva con meno di 5 giorni di anticipo?
La delibera è annullabile su richiesta dei condomini assenti

3. Come si calcolano i 5 giorni per la convocazione?
Non si conta il giorno della riunione, ma sì quello di ricezione dell’avviso

4. Un condomino può convocare l’assemblea da solo?
Solo in mancanza dell’amministratore o dopo inerzia di 10 giorni

5. L’ordine del giorno può essere modificato durante l’assemblea?
No, le delibere su argomenti non inclusi nell’avviso sono nulle