Vizi occulti negli immobili e clausola contrattuale visto e piaciuto: la Cassazione 2025 sulle garanzie per l’acquirente

Introduzione

Vizi occulti negli immobili e clausola contrattuale visto e piaciuto: acquistare una casa e scoprire dopo poco vizi occulti (infiltrazioni, impianti difettosi, crepe nascoste) è una delle paure (e dei casi) più diffuse tra gli acquirenti.

Spesso il contratto contiene la clausola “visto e piaciuto” e ci si chiede: posso comunque far valere la garanzia contro il venditore?

La risposta breve è: sì, perché la clausola ha limiti precisi e non copre i difetti occulti o taciuti in mala fede dal venditore. La Cassazione lo ha ribadito di recente con la sentenza n. 27968/2025, offrendo indicazioni concrete per chi compra e per chi vende.

In questo articolo, troverai:

• che cosa copre (e non copre) la clausola “visto e piaciuto”;
• i termini da rispettare (decadenza 8 giorni e prescrizione 1 anno);
• i rimedi a disposizione (redibitoria/estimatoria);
• come raccogliere prove e inviare una denuncia formale.

Che cosa è la clausola “visto e piaciuto” e cosa comporta

La clausola “visto e piaciuto” è comunissima sia nei contratti di compravendita di beni mobili, come ad esempio macchine o barche, sia nei contratti di compravendita o di affitto di immobili.

Questa clausola viene inserita dal venditore per cercare di certificare che l’acquirente ha visionato l’immobile e lo accetta nello stato di fatto apparente.

Non è, però, una garanzia di esonero totale del venditore dalle garanzie cui è tenuto per legge: infatti, non copre i vizi non riconoscibili con l’ordinaria diligenza e non copre i vizi occultati o taciuti in mala fede.

In altre parole, se un difetto era occulto -non percepibile con un esame diligente del bene- o se il venditore lo ha nascosto (ad es. riverniciando una zona per mascherare l’umidità), l’acquirente conserva la garanzia e può agire per chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di vendita.

Punti chiave:

• Non esiste un esonero illimitato: mala fede = clausola inoperante
• E’ importante verificare la riconoscibilità del vizio: ciò che non era percepibile dall’acquirente utilizzando l’ordinaria diligenza resta tutelato
• Documentare subito difetti e comunicazioni tutela i tuoi diritti.

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Vizi riconoscibili e vizi occulti: differenze

La differenza tra vizi occulti e riconoscibili è molto importante e sottile al contempo.

Infatti, secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza, è necessario che l’acquirente adotti l’ordinaria diligenza nel verificare che il bene che sta acquistando non abbia vizi apparenti.

Se ci sono vizi apparenti è infatti onere dell’acquirente rilevarli e non firmare il contratto in presenza degli stessi chiedendo al venditore la loro rimozione oppure chiedendo una riduzione del prezzo.

Al contrario, i vizi occulti si caratterizzano per essere non facilmente rilevabili da una persona mediamente diligente.

Attenzione! Le qualità personali di ognuno possono incidere sulla diligenza richiesta al fine di stabilire la differenza tra un vizio occulto e uno riconoscibile! Infatti, se stiamo parlando della compravendita di una macchina e l’acquirente è un venditore di un concessionario o un meccanico, di sicuro la sua diligenza nel verificare la presenza di vizi è maggiore di quella che può avere un commesso di un negozio di vestiti…

Esempio pratico:

Immobile appena acquistato, pareti “fresche di pittura”. Dopo un mese compaiono aloni e muffa, sintomo di infiltrazioni pregresse. Se il venditore ha “coperto” il problema con una mano di vernice, siamo davanti a occultamento: la clausola “visto e piaciuto” non elimina la garanzia del venditore per i vizi.

Come comportarsi: raccogliere documentazione come foto/video, richiedere subito una perizia (ad esempio con un giudizio di Accertamento Tecnico Preventivo – ATP), inviare immediatamente una denuncia della presenza dei vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta degli stessi

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Contenuto e limiti della garanzia per vizi stabilita dall’art. 1490 c.c.

La base normativa è l’art. 1490 c.c., che impone al venditore la garanzia per i vizi che rendono la cosa inidonea all’uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Stabilisce:

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa

La garanzia può essere esclusa o limitata, ma non quando il venditore ha agito in mala fede (cioè nel caso in cui abbia taciuto o occultato la presenza di vizi).

Nel caso in cui il vizio sia sussistente l’art. 1492 c.c. stabilisce quali sono i rimedi offerti all’acquirente:

Nei casi indicati dall’articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione

Riassumendo in parole semplici:

• se il vizio non era riconoscibile e il venditore lo sapeva o lo ha nascosto, resti protetto;
• la clausola “visto e piaciuto” non può “spazzare via” la tutela in caso di mala fede;
• devi rispettare termini stringenti per denunciare e agire (vedi sezione successiva).

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Pronunce della Cassazione in tema di vizi occulti

Cosa dice la giurisprudenza?

Nella recente pronuncia del 21 ottobre 2025 n. 27968 la Cassazione ha confermato i limiti alla possibilità per il venditore di “esonerarsi” da responsabilità in caso di vendita di bene viziato.

In  questa pronuncia la Cassazione valorizza il tema dell’occultamento (in questo caso tramite riverniciatura) dei vizi e lo standard probatorio del “più probabile che non” per dimostrarne la sussistenza.

Il caso oggetto della decisione riguardava in realtà la vendita di un autocarro e nel contratto c’era, appunto, la clausola “visto e piaciuto”.

Durante il viaggio di ritorno l’acquirente si accorgeva di difetti di marcia e ne dava immediata comunicazione al venditore. Successive ispezioni rivelavano che il veicolo presentava nella sua struttura portante dei danni, che non erano visibili a causa di una riverniciatura.

La Cassazione ha ritenuto che in questo caso sussistesse un vizio occulto e ha dato ragione all’acquirente che aveva agito in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto.

Queste le parole della Cassazione:

La clausola ‘visto e piaciuto’ non esonera dalla garanzia per i vizi, ove questi siano stati taciuti in mala fede dal venditore e scoperti dopo l’uso della cosa. Tale è l’orientamento di questa Corte (cfr. Cass. 19061/2024 e 21204/2016) che la Corte territoriale ha correttamente applicato nel caso di specie, all’esito di un apprezzamento di merito (relativo alla riverniciatura quale strumento di occultamento) che non si espone a censure in sede di legittimità. Infatti, esso è plausibile e rispondente allo standard di prova del più probabile che non.

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Quando e come fare la denuncia dei vizi riscontrati

Il sistema si completa con l’art. 1495 c.c. che stabilisce quali sono i termini che l’acquirente deve rispettare per far valere l’esistenza di vizi:

Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.

La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna

Dunque, riassumendo, l’acquirente che ha comprato un bene viziato deve denunciarlo entro questi termini:

• Decadenza: 8 giorni per denunciare i vizi al venditore a partire dalla scoperta
• Prescrizione: 1 anno per iniziare l’azione (in giudizio) dalla consegna del bene

Attenzione: il termine degli 8 giorni decorre dalla certezza del vizio.

Come comportarsi nel caso si riscontri un vizio o si ritenga che il bene possa essere viziato:

1. Documenta: foto datate, video, scontrini/spese riparazioni, messaggi col venditore, relazione del tecnico
2. Perizia: se necessario, chiedi un accertamento tecnico rapido (anche un sopralluogo con Relazione breve)
3. PEC o raccomandata: invia una denuncia entro 8 giorni dalla scoperta dei vizi; indica il vizio, la data della scoperta e richiedi subito il rimedio preferito (risoluzione/riduzione)
4. Negoziazione assistita/Mediazione: prima di avviare una causa è spesso necessario procedere a presentare un invito di mediazione o di negoziazione assistita
5. Azione giudiziaria: valuta con lo studio legale tempi/costi nel rispetto della prescrizione annuale

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Conclusioni

La clausola “visto e piaciuto” nella compravendita di immobili non è un lasciapassare per il venditore: non copre i vizi occulti e non resiste alla mala fede.

Il codice civile, secondo una vecchia impostazione, ancora stabilisce dei termini ristrettissimi per l’acquirente per denunciare i vizi presenti. Non sono richieste particolari formule sacramentali, ma è importante assicurarsi che la denuncia arrivi al venditore entro i termini stabiliti dalla legge. Altrimenti si rischia di perdere la possibilità di far valere i propri diritti.

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