Come tutelare i diritti reali minori verso il proprietario e i terzi: guida pratica e strategie di tutela

La tutela immobiliare dei diritti reali minori: di quali diritti parliamo?

Come tutelare i diritti reali minori verso il proprietario e i terzi?

Hai un diritto reale minore su un bene di cui non sei proprietario e vuoi sapere come farlo valere concretamente?

In questa guida scoprirai:

• Cosa sono i diritti reali minori e in cosa differiscono dalla proprietà;
• I diritti di godimento (usufrutto, servitù, uso ecc.) e i diritti di garanzia (ipoteca, pegno);
• Le azioni legali specifiche per difenderli (actio confessoria, negatoria, regolamento confini);
• Una guida pratica passo‑passo: documenti, tempi, costi, quando agire;

Quali sono i diritti reali minori e quali sono le loro caratteristiche?

Nella vita di tutti i giorni spesso succede che in un atto di compravendita si inseriscano anche degli oneri o dei pesi che vengono imposti su un fondo (ad es. una servitù di passaggio).

Questi sono i diritti reali di godimento che possono co-esistere con la proprietà e, di conseguenza, possono essere opponibili a terzi nonché al proprietario:

1. DIRITTO DI USUFRUTTO;
2. DIRITTO DI SERVITU’;
3. DIRITTO DI SUPERFICIE;
4. DIRITTO DI USO;
5. DIRITTO DI ABITAZIONE;
6. DIRITTO DI ENFITEUSI

-leggi anche: Che cosa è una servitù? Una guida essenziale

Le caratteristiche dei diritti reali minori

• Immediatezza: il titolare può esercitare il diritto direttamente sul bene, senza bisogno della cooperazione del proprietario
• Assolutezza: il diritto è opponibile a chiunque (cd. opponibilità erga omnes), cioè tutti devono astenersi da interferire con quel diritto
• Inerenza: il diritto è legato al quello specifico bene, non alla persona, e si trasmette con esso
• Tipicità: o diritti reali minori sono tassativi, cioè previsti dalla legge

Esempi pratici

Come nasce un diritto reale minore?

Per esempio può succedere che a seguito della stipulazione di una convenzione tra il Comune e il proprietario originario del fondo per realizzare delle opere di urbanizzazione vengano imposti dei pesi o oneri sul fondo stesso.

In questo caso, l’originario proprietario del fondo dovrà rispettare quei diritti reali minori così costituiti (ad esempio può trattarsi di una servitù di passaggio).

Un altro caso comune di nascita dei diritti reali minori riguarda i casi di cd. “frazionamento” dei terreni. In questi casi, può succedere che quelle opere che sono state realizzate originariamente sul terreno indiviso (ad es. passaggi di tubature, scoli, vasche di varianza idraulica etc…), quando a seguito del frazionamento il terreno viene diviso si avrà un proprietario dell’opera mentre per gli altri quell’opera diventerà un peso sul fondo.

Il problema può complicarsi ulteriormente se le opere di cui si parla non siano state completate, ad es. gli allacciamenti alle fognature non sono stati completati.

Il problema che si pone per l’acquirente del fondo che ha diritto di usare queste opere, è quando avrà certezza della possibilità di far valere il proprio diritto?

Leggi anche: Servitù di veduta: quando il proprietario può aprire una finestra sul fondo altrui?

Opponibilità dei diritti reali minori: come farli valere contro i terzi

Si parla di “opponibilità” del diritto reale minore nei confronti del proprietario e dei terzi tutti.

Dunque, come si rende opponibile agli altri il proprio diritto reale minore? Tra le altre cose, ci sono due aspetti fondamentali senza i quali si rischia di perdere il proprio diritto:

1. la corretta formulazione del diritto nell’atto dove è costituito
2. la trascrizione dell’atto dov’è costituito il diritto nei registri immobiliari

-leggi anche: Verifica delle trascrizioni pregiudizievoli: Cassazione n. 34949/2024 obbliga il notaio alle visure ultraventennali?

Come si scrive un diritto reale minore efficace?

Attenzione!

Questo è uno degli aspetti più sottovalutati e le numerose sentenze della Cassazione (analizzate qui sotto) di ogni anno dimostrano come prestare poca attenzione a “scrivere bene” il proprio diritto causi molti conflitti.

Infatti, occorre evitare espressioni troppo generiche e indefinite come:

• diritto all'”uso esclusivo”
• assegna il “diritto a Tizio” di passare su questa proprietà…
• diritto di passaggio “delle tubature sul confine”

etc etc…

A seconda del diritto reale minore che si vuole costituire bisogna rispettare i principi fondamentali dei diritti reali minori (tipicità, inerenza, immediatezza etc) e descriverli nel modo corretto.

In caso contrario, si potrebbe perdere il proprio diritto poiché il Tribunale potrebbe qualificarlo in modo diverso da un diritto reale.

Cosa dicono le sentenze della Cassazione sulla corretta scrittura dei diritti reali minori

La Corte di Cassazione riunitasi a Sezioni Unite è intervenuta di recente con un’importante sentenza, la n. 28972 del 17 dicembre 2020, in cui ha ribadito il fondamentale principio di tipicità dei diritti reali.

Questa corposa spiegazione (che segue) significa che tutte le clausole contrattuali (ad. es. in un atto di compravendita) che fanno riferimento all’esistenza di oneri o pesi sul fondo, ma che non si esprimono con specifici termini che indichino l’esistenza di una servitù, non sono idonee a configurare un diritto reale effettivamente opponibile all’acquirente!

Il caso sottoposto alla Cassazione riguardava quale fosse il significato da attribuire alla clausola di trasferimento di un

negozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante distinti al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano, ndr) alla pagina

Iin particolare ci si chiedeva quale fosse il significato da attribuire alle parole “uso esclusivo”.

La Cassazione a Sezioni Unite è entrata a gamba tesa sulla questione affermando innanzitutto che:

è da escludersi la compatibilità di un uso di un bene condominiale, tale da impedire l’uso del bene stesso ad altri condomini (artt. 1102 e 1117 c.c.)

Motiva questa decisione proprio considerando che non si può godere esclusivamente di un bene comune dell’edificio:

infatti“ un diritto reale di godimento di uso esclusivo, in capo ad un condomino, di una parte comune dell’edificio, privando gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riservando ad essi un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleo fondamentale, determinerebbe, invece, un radicale, strutturale snaturamento di tale diritto, non potendosi dubitare che il godimento sia un aspetto intrinseco della proprietà, come della comproprietà: salvo, naturalmente, che la separazione del godimento dalla proprietà non sia il frutto della creazione di un diritto reale di godimento normativamente previsto

Ma la Cassazione si spinge anche oltre e afferma che quel “diritto di godimento” vantato non può nemmeno assumere la consistenza di una servitù:

All’inquadramento non osta il principio nemini res sua servit, il quale trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell’altro, giacchè in tal caso l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune (Cass. 6 agosto 2019, n. 21020, e già Cass. 27 luglio 1984, n. 4457; Cass. 24 giugno 1967, n. 1560; Cass. 22 luglio 1966, n. 2003)

Vi osta la conformazione della servitù, che può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall’angolo visuale dell’obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale

Conclude quindi come ha iniziato:

del tutto evidente che, se ad un condomino spettasse a titolo di servitù l'”uso esclusivo” di una porzione di parte comune, agli altri condomini non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro

E si spiega anche in diritto:

infine, di fronte all’alternativa che si tratti di “un atipico “diritto reale di uso esclusivo”, tale da svuotare di contenuto il diritto di comproprietà, possa essere il prodotto dell’autonomia negoziale […] è da escludere, essendovi di ostacolo il principio, o i principi, sovente in dottrina tenuti distinti, sebbene in gran parte sovrapponibili, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi: in forza del primo solo la legge può istituire figure di diritti reali; per effetto del secondo i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito

-leggi anche: Servitù di parcheggio: la Cassazione ne conferma l’ammissibilità

Curare la trascrizione nei registri immobiliari del diritto reale minore per opporlo a terzi

Il secondo aspetto fondamentale da curare per proteggere il proprio diritto è curnarne la relativa trascrizione nei registri immobiliari.

La trascrizione si effettua anche personalmente, ma per evitare errori è meglio affidarsi a un professionista.

Inoltre

Lo strumento della trascrizione è utile perchè è con questo adempimento che si possono indicare:

• specifici vantaggi a favore di chi sarà titolare del diritto reale minore
• specifici limiti che il futuro titolare del diritto reale minore dovrà rispettare nell’esercizio del suo diritto

Tutti i limiti o i vantaggi per l’esercizio del diritto devono essere trascritti, altrimenti non saranno opponibili ai terzi e al proprietario.

In questo senso, la trascrizione è uno strumento che permette di stabilire per iscritto qual è l’estensione del diritto reale minore sotto tutti gli aspetti.

Qui di seguito vediamo degli esempi pratici forniti dalla giurisprudenza.

Recenti sentenze sulla trascrizione dei diritti reali minori: limiti ed estensione del diritto

Sempre su questo tema, ovvero quali siano i vincoli opponibili ai terzi, la Cassazione è intervenuta con un’altra decisione, la n. 524 del 14 gennaio 2021, che riguarda un caso particolare.

Qui si trattava di una lite in cui alcuni proprietari si lamentavano del fatto che nella villa

contigua alle abitazioni degli attori, [si tenevano] intrattenimenti e banchetti in assenza delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande, contravvenendo in particolare all’art. 9 dell’atto pubblico di compravendita dei lotti di terreno sui quali erano edificate le ville, che imponeva il divieto per gli stessi acquirenti di destinare l’immobile ad attività industriali o commerciali, nel rispetto della destinazione urbanistica della zona ad attività agricola e residenziale, causando disturbo per emissione di rumori molesti, passaggio di mezzi e presenza di persone oltre i limiti di tollerabilità in relazione alla destinazione della zona

Il Tribunale di primo grado aveva ritenuto nel merito che la trascrizione di questo limite incluso nell’atto di compravendita avesse natura di servitù e che, di conseguenza, fosse idoneo a renderlo opponibile a chiunque.

La Cassazione, intervenuta successivamente, ha confermato questa soluzione:

La decisione della Corte d’Appello è conforme alla giurisprudenza di legittimità che con orientamento del tutto consolidato ha ritenuto che, allorché il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, la pattuizione nei contratti di compravendita di limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca a non tollerare modificazioni delle aree individuate in proprietà alle singole unità immobiliari

Lo stesso principio lo applica anche in caso di vendite a lotti di aree fabbricabili:

Peraltro, anche con riferimento ai piani di lottizzazione, questa Corte ha più volte avuto modo di affermare che, nelle vendite a lotti di aree fabbricabili, le pattuizioni contrattuali, con cui allo scopo di conferire determinate caratteristiche alle zone in esecuzione di un piano di sviluppo si impongano limitazioni alla libertà di utilizzare vari lotti, danno luogo alla costituzione di servitù prediali a carico e a favore di ciascun lotto

Aggiunge poi che non è necessario l’utilizzo di parole rituali per costituire una servitù e che, data l’ampiezza del concetto di servitù, questa può comprendere varie forme di vincolo che può essere imposto su un fondo a favore di un altro:

Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l’uso di formule sacramentali, di espressioni formali particolari, ma basta che dall’atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, sempre che l’atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge ad substantiam e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco, anche se il contratto sia diretto ad altro fine” (Sez. 2, Ord. n. 10169 del 2018, Sez. 2, Sent. n. 9475 del 2011). Il concetto di utilitas della servitù è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo. In tal modo, può essere soddisfatto ogni bisogno del fondo dominante, assicurandogli una maggiore amenità, abitabilità, o anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa (Sez. 2, Ord. n. 18465 del 2020, Sez. 2, Sent. n. 4333 del 1979)

Quindi quando viene accertato che il vincolo costituito ha assunto effettivamente la consistenza di diritto reale tipico, allora la trascrizione dell’atto che la prevede è sufficiente a permettere la sua opponibilità a chiunque.

A contrario, se il diritto reale costituito ha natura atipica, sarebbe quindi irrilevante la trascrizione, anche nel caso in cui venga fatta nonostante il titolo non consentisse la pubblicità, perché non permette di trasformare un diritto reale in diritto assoluto.

Leggi anche: Servitù di divieto di alloggi B&B nel condominio: la sentenza Cassazione 2770/2025

Un caso speciale: quando i vantaggi e i limiti del diritto sono inseriti nel quadro “D” della trascrizione

C’è un ulteriore caso particolare di rilevanza pratica che è importante trattare.

Può anche succedere che il vincolo sia riconosciuto come diritto reale, ma sia stato segnalato solo nel quadro “D” della nota di trascrizione: quali conseguenze ne derivano?

Una recente decisione che ha aperto le porte a forti critiche ha stabilito che in questo caso la servitù (il vincolo) fosse ugualmente opponibile ai terzi.

Lo ha detto la Cassazione nella sentenza del 24 giugno 2019, n. 16853:

La tesi giuridica propugnata nel ricorso, secondo cui la clausola costitutiva di una servitù inserita in un contratto di compravendita immobiliare sarebbe suscettibile, ai fini della sua opponibilità qual effetto del regime di pubblicità immobiliare, di autonoma e separata trascrizione, come tale distinta dalla nota di trascrizione dell’atto di acquisto del bene, non essendo sufficiente allo scopo la sua menzione in essa, trova infatti smentita nella stessa disciplina della pubblicità immobiliare

Attenzione!

Questo orientamento della Cassazione è però oggetto di un contrasto giurisprudenziale con altre sentenze.

Quindi, fare affidamento su questo principio può comportare gravi conseguenze.

Attualmente, l’avv. Gianluca Sicchiero ha chiesto che la questione sia rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione perché dirima questo contrasto: approfondisci qui Quadro D della nota di trascrizione: non basta! La Cassazione cambia idea (n. 28694/23)

Strumenti legali per tutelare i diritti reali minori

Quando il diritto reale minore è violato o contestato, il titolare può agire con:

• Azione negatoria: per far dichiarare inesistente un diritto reale vantato da terzi sul bene
• Azione di manutenzione: per impedire turbative o molestie al godimento del diritto
• Azione di reintegrazione: per recuperare il possesso in caso di spossessamento
• Azione di regolamento dei confini: per dirimere controversie sui limiti del diritto reale (es. servitù)
• Richiesta di trascrizione o annotazione: per rendere opponibile il diritto ai terzi

-leggi anche: Usucapione di servitù di distanze legali inferiori nei rapporti tra privati e tra pubblico-privato secondo recenti sentenze

Consigli pratici per tutelare e proteggere i diritti reali minori

• Trascrivi sempre gli atti costitutivi o modificativi del diritto reale minore
• Conserva tutta la documentazione (contratti, sentenze, autorizzazioni)
• Agisci tempestivamente contro chi interferisce con il tuo diritto
• Consulta un professionista per valutare la migliore strategia legale da adottare e scrivere correttamente l’estensione del tuo diritto
• Utilizza azioni possessorie o petitorie a seconda del caso specifico

Conclusioni: come tutelare i diritti reali minori verso il proprietario e i terzi

In conclusione si rilevano i seguenti principi:

• Se il diritto (vincolo) oggetto di un’apposita clausola contrattuale è configurabile come un diritto reale tipico, allora potrà assumere tale forma ed essere quindi effettivo; in caso contrario questo diritto rimane un diritto relativo che il soggetto avente causa può vantare solo nei confronti del suo dante causa (chi gli ha attribuito quel diritto). Di conseguenza, se questo diritto diventa non esercitabile a causa di terzi che vi si oppongono, l’avente causa potrà solo dolersi dell’inadempimento contrattuale nei confronti del suo dante causa e chiedergli, eventualmente, il risarcimento del danno (artt. 1218 e 1453 cod. civ.).
• Se però il soggetto che vanta quel diritto lo trascrive, allora diverrà opponibile a chiunque; anche nel caso in cui l’acquirente del fondo su cui è imposto il vincolo (cd. fondo servente) non veda la trascrizione della servitù nella propria nota di trascrizione. Quindi il titolare del fondo a cui favore è imposto il vincolo (cd. fondo dominante) può comunque far valere il proprio diritto reale nei confronti di chiunque.
• La trascrizione del diritto è valida anche se viene effettuata solo nel quadro “D” della nota di trascrizione e anche se questa trascrizione non è menzionata nei registri. Da ciò deriva un importante onere di controllo, ovvero bisogna sempre analizzare le note di trascrizione dei titoli anteriori nella loro interezza.

Come agire per tutelare i propri diritti?

In sintesi, i diritti reali minori sono strumenti giuridici potenti che consentono di godere di un bene altrui in modo immediato e assoluto, ma la loro tutela richiede attenzione, trasparenza e azioni legali mirate.

Per farli valere efficacemente contro chiunque è fondamentale conoscere le regole di opponibilità e utilizzare gli strumenti giuridici adeguati.

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F.A.Q. – domande frequenti

Cosa significa opponibilità erga omnes dei diritti reali minori?
Significa che il diritto può essere fatto valere contro chiunque, anche contro chi acquista il bene successivamente.

Quali sono i principali diritti reali minori?
Usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie, enfiteusi.

Come si tutela un diritto reale minore?
Attraverso la trascrizione, la conservazione della documentazione e azioni giudiziarie specifiche.

I diritti reali minori possono estinguersi?
Sì, per non uso protratto (di solito 20 anni) o per consolidazione.

Qual è la differenza tra diritto reale minore e proprietà?
Il diritto reale minore è limitato e riguarda l’uso o godimento di un bene altrui, mentre la proprietà è il diritto pieno e assoluto sul bene.

Come si fa a far valere una servitù contro un nuovo proprietario?
La servitù deve essere trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile al nuovo proprietario.