Guida completa 2025 ai più rilevanti rischi legali nell’acquisto della casa

Rischi negli acquisti immobiliari: una guida completa per acquisti senza sorprese

Acquistare una casa è uno dei passi più importanti della vita, ma anche uno dei più complessi e rischiosi. Molti acquirenti sottovalutano i pericoli nascosti dietro una compravendita immobiliare, rischiando di perdere soldi, serenità e – nei casi peggiori – la proprietà stessa.

In questa guida analizzeremo tutti i principali rischi legali nell’acquisto della casa e ti spiegheremo come evitarli grazie a consigli pratici e checklist di controllo.

Ecco cosa troverai in questo articolo:

• I principali rischi nell’acquisto casa: presenza del permesso di costruire, presenza di vizi dell’immobile, verifica della correttezza del preliminare di acquisto, la trascrizione del preliminare e il versamento della caparra.
• Come tutelarti legalmente: quali documenti controllare e possedere
• Esempi pratici 
• FAQ e risposte alle domande più frequenti

Irregolarità catastali e urbanistiche: la verifica del permesso di costruire

Uno dei problemi più ricorrenti è quello della difformità del bene rispetto alle piante catastali ed al permesso di costruire.

Primo problema: quando è stato costruito l’immobile?

Solo se l’immobile sia stato costruito prima del primo settembre 1967 non sarà necessario che sia munito del permesso di costruire (che si chiamava concessione edilizia).

Per tuti gli immobili costruiti dopo il 1967 se manca il permesso di costruire, il bene non può essere venduto!

Secondo problema: l’irregolarità catastale e urbanistica dell’immobile prima della vendita

Se invece l’autorizzazione esiste ma il bene non è costruito in modo conforme, allora bisogna provvedere alla sanatoria.

Non sempre sarà possibile procedere ad una sanatoria, dipende dalla difformità, ed in ogni caso è costosa.

Infatti:

Il notaio non potrà trasferire l’immobile se non risulti in regola perché dovrà verificare che:

1. al catasto risulti la regolare intestazione (cioè l’immobile sia intestato all’effettivo venditore)
2. le parti dichiarino che la situazione di fatto dell’immobile è conforme alle mappe catastali e dire il falso è un reato

Irregolarità catastali e urbanistiche “minime” che permettono la vendita

Tuttavia, esistono alcuni casi in cui le difformità dell’immobile dalle risultanze catastali o urbanistiche sono considerate “minime” e permettono comunque di vendere l’immobile.

L’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 2/2010 spiega quali possono essere le difformità “minime” che non richiedono una modifica catastale e ti permetterebbero comunque di vendere l’appartamento

-leggi anche: Cosa è il certificato di regolarità urbanistica?

Compravendita di immobile tramite agenzia immobiliare e irregolarità catastali e urbanistiche della casa: di chi è la colpa?

Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare per trovare un immobile, è bene scrivere nell’incarico che l’agenzia si impegna a verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

Infatti il mediatore non risponde della regolarità del bene, salvo assuma l’incarico di verificarla, se la irregolarità non sia evidente.

La Corte di cassazione, con la sent. 12/11/2019, n. 29229, ha detto infatti che:

in materia di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, legittima il rifiuto dello stesso promissario di corrispondere la provvigione, in quanto la medesima irregolarità urbanistica sia agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi

Quindi se questa difformità non è “agevolmente desumibile”, il mediatore andrà pagato anche se la vendita non si potrà concludere.

Per questo motivo, è importante anche verificare il contratto con l’agenzia immobiliare per chiedere l’inserimento di clausole a propria tutela.

-leggi anche: Contratto preliminare e menzioni urbanistiche: quale disciplina?

Inadempienze contrattuali: firmato il preliminare, quando si firma il definitivo?

E’ poi importante che il termine per concludere il definitivo sia ben specificato.

Infatti se non si scrive che la data è “essenziale” (art. 1957 c.c.), il ritardo del proprietario nel presentarsi dal notaio non comporta lo scioglimento del contratto.

E ciò nemmeno se sia stato scritto “entro e non oltre”, perché queste parole, dicono i giudici, non esprimono la natura essenziale del termine.

Ovviamente anche chi vuol comprare deve sapere che, se il termine è essenziale, deve rispettarlo personalmente.

-approfondisci qui: Preliminare di acquisto di un immobile, quali pericoli?

Chi si tiene la caparra in caso di inadempimento?

E’ ora prassi comune che il venditore richieda al compratore di versare una caparra (art. 1385 c.c.).

In questi casi è importante sapere che la caparra resta a chi la riceve se chi l’ha versata è inadempiente.

Al contrario, se è inadempiente chi l’ha ricevuta, questo è tenuto a restituire il doppio del suo importo!

Per far valere questo diritto bisogna “recedere” dal contratto preliminare.

Il requisito per “recedere” dal contratto è questo:

• lo si può fare solo se l’altra parte sia gravemente inadempiente

Attenzione!

Se si recede senza che l’inadempimento dell’altro sia grave, allora il recesso non vale e si diventa inadempienti.

Il codice (art. 1455 c.c.) non dice quando l’inadempimento sia grave; tocca alle parti farlo, con idonee clausole inserite nel contratto.

-approfondisci qui: Caparra confirmatoria e violazione contrattuale: che cosa è e come funziona

Tutelare il proprio acquisto immobiliare con la trascrizione del contratto preliminare

Il codice civile consente la trascrizione del contratto preliminare (art. 2645 bis).

E’ una regola particolare perché permette di trascrivere il preliminare anche se ci siano abusi secondari da eliminare.

Ovviamente prima di vendere effettivamente il bene, questi abusi devono essere regolarizzati.

La trascrizione del preliminare serve per “prenotare” il diritto che si acquisterà.

Esempio pratico:

Un creditore iscrive ipoteca sulla casa di chi l’ha promessa in vendita.

Questa ipoteca non sarà opponibile a chi vuole comprare l’immobile solo se ha trascritto il preliminare prima che sia stata iscritta l’ipoteca.

-approfondisci qui: Come opporre a chiunque il proprio diritto di proprietà? Serve la trascrizione!

Come tutelarsi se una parte non intende firmare il contratto definitivo?

Se una delle parti ha firmato il contratto preliminare ma non vuole eseguirlo firmando il definitivo, l’altra può chiedere al giudice di fare lui il trasferimento (cd. esecuzione specifica del preliminare).

Ovviamente anche chi fa questa richiesta dovrà adempiere ai propri obblighi.

Di solito accade che sia chi ha promesso di acquistare che si rivolge al giudice ed in questo caso il giudice trasferirà l’immobile a condizione che sia pagato il prezzo.

L’esecuzione specifica del preliminare se ci sono irregolarità urbanistiche e catastali?

La possibilità di ricorrere al giudice per l’esecuzione specifica del preliminare dipende dall’assenza di irregolarità urbanistiche e catastali dell’immobile.

In particolare, si prevede che non sia possibile l’esecuzione specifica per un immobile colpito da abusi primari, cioè abusi non sanabili.

Inoltre, è necessario che ci sia il permesso di costruire.

Se invece ci sono questi problemi, il giudice può solo sciogliere il contratto per inadempimento e condannare al risarcimento dei danni.

Ultimi consigli pratici: compravendita di immobili ricevuti per donazione o per successione

Quando la casa che si vuole acquistare è arrivata al venditore per donazione o per successione bisogna sempre “rizzare le orecchie” e stare bene attenti ai documenti perché si nascondono insidie ovunque.

La compravendita di un immobile ricevuto per donazione

Se chi vuol vendere l’immobile lo ha ricevuto in donazione, occorre sapere che l’acquirente farà molta fatica ad ottenere un mutuo bancario.

Questo perché è possibile che vi siano eredi di chi aveva fatto la donazione, che intendano impugnarla con l’azione di riduzione, se sono state lese le quote di legittima (puoi approfondire qui: Quota di legittima nell’eredità: guida pratica per calcolare e tutelare i diritti degli eredi legittimari).

E siccome questa tutela vale anche contro i terzi, cioè chi acquista da chi ha ricevuto la donazione, le banche non finanziano tali acquisti.

E’ possibile talora che lo facciano lo stesso, ma se siano garantite con apposite assicurazioni, che hanno ovviamente un costo.

-approfondisci qui: Il problema dell’opposizione alle donazioni secondo la recente giurisprudenza

La compravendita di un immobile ricevuto per successione

Se, invece, l’immobile proviene da una successione, non potrà essere trasferito fino a che l’erede non abbia presentato la dichiarazione di successione.

Pertanto, bisognerà verificare che la dichiarazione sia stata presentata per evitare di ritrovarsi al momento della stipula del preliminare o del definitivo senza i requisiti per la vendita.

Tutelare i propri diritti e la proprietà

Comprare casa in sicurezza è possibile solo con attenzione, consapevolezza e l’aiuto di professionisti esperti.

Prima di firmare qualsiasi documento, verifica ogni aspetto legale, tecnico e finanziario.

Se hai dubbi o vuoi essere certo di non correre rischi, contatta subito lo Studio Legale Ticozzi Sicchiero & Partners: saremo al tuo fianco per ogni esigenza, dalla verifica della documentazione alla risoluzione di qualsiasi problema legale legato all’acquisto di un immobile.

F.A.Q. Domande Frequenti

Quali sono i principali rischi quando si compra casa?
I rischi principali sono: vizi occulti, ipoteche, irregolarità catastali, inadempienze contrattuali.

Cosa devo controllare prima di firmare il preliminare?
Tutta la documentazione dell’immobile, la regolarità catastale e urbanistica, la presenza di ipoteche e la situazione condominiale.

Come posso evitare le truffe immobiliari?
Affidandoti solo a professionisti abilitati (agente immobiliare, notaio, avvocato) e verificando ogni documento prima di firmare.

Cosa succede se scopro un vizio occulto dopo l’acquisto?
Puoi richiedere la riparazione o il risarcimento al venditore, ma devi agire entro i termini previsti dalla legge.

Devo sempre coinvolgere un avvocato?
Non è obbligatorio, ma è fortemente consigliato per tutelarti da rischi legali e truffe.

Il notaio controlla tutto?
Il notaio verifica la regolarità formale dell’atto, ma non sempre tutti gli aspetti tecnici e urbanistici.

Cosa fare se il mutuo viene rifiutato dopo il preliminare?
Verifica che nel preliminare sia inserita la clausola sospensiva per il mutuo; in caso contrario, potresti perdere la caparra