Un erede non vuole vendere la casa ereditata: cosa possono fare gli altri?

Introduzione

Una situazione molto frequente: alla morte di un genitore, due o più figli ereditano una casa. Uno vorrebbe venderla, magari perché non la utilizza e preferisce ricevere il valore della propria quota; un altro invece vuole conservarla, vi abita oppure semplicemente non è d’accordo sulla vendita. Quindi cosa fare quando un erede non vuole vendere la casa ereditata? Questo problema si pone anche quando coeredi sono alrti parenti, ma occorre tener conto che il coniuge supoerstite mantiene ildiritto di abitazione come prevede l’art. 540 c.c.

A questo punto nasce la domanda: un solo erede può bloccare per sempre la vendita della casa ereditata?

La risposta richiede una distinzione importante.

Se si vuole vendere volontariamente l’intero immobile sul mercato, occorre il consenso di tutti i comproprietari: la maggioranza degli eredi non può obbligare quello contrario a firmare il contratto di vendita. Per gli atti di alienazione del bene comune, infatti, l’art. 1108 c.c. richiede il consenso di tutti i partecipanti.

Questo però non significa che un coerede possa costringere gli altri a rimanere per sempre nella comunione.

L’art. 713 c.c. stabilisce infatti una regola opposta e molto importante: “I coeredi possono sempre domandare la divisione”. In altre parole, nessuno può essere obbligato, salvo particolari eccezioni previste dalla legge, a rimanere indefinitamente comproprietario di un bene ereditato.

Se quindi non si raggiunge un accordo, il problema non viene risolto obbligando il coerede dissenziente a vendere la propria quota: viene risolto chiedendo lo scioglimento della comunione ereditaria.

Come anticipato, se c’è il coniuge superstite, si può sempre vendere l’immobile ma questo non eliminerà il suo diritto di abiotazione. Chi compra subisce questo diritto.

Prima di arrivare al Tribunale, però, c’è un passaggio fondamentale: la mediazione obbligatoria.

Un erede può essere obbligato a vendere la propria quota?

È utile chiarire subito questo punto perché genera spesso equivoci.

Supponiamo che tre fratelli abbiano ereditato un appartamento per un terzo ciascuno. Due vogliono venderlo a 300.000 euro e il terzo dice di no.

I primi due non possono ottenere semplicemente una sentenza che obblighi il terzo a presentarsi dal notaio e vendere volontariamente il proprio terzo dell’immobile al compratore che hanno scelto.

La vendita privata dell’intero immobile presuppone il consenso di tutti.

Ciascun coerede può eventualmente decidere di alienare volontariamente la propria posizione, fermo restando che, quando viene ceduta ad un estraneo la quota ereditaria o una parte di essa prima della divisione, deve essere valutata anche la disciplina della prelazione ereditaria prevista dall’art. 732 c.c.

Ma si tratta comunque di una scelta del titolare della quota.

Diverso è il diritto di chiedere la divisione.

Il coerede contrario alla vendita può quindi impedire la normale compravendita dell’immobile, ma non può necessariamente impedire agli altri di chiedere che la comunione venga sciolta.

Questa distinzione è il punto centrale dell’intera questione.

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Prima della causa è obbligatoria la mediazione

Quando la controversia riguarda una divisione ereditaria non si può, di regola, passare direttamente alla causa.

L’art. 5 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 comprende espressamente tra le materie soggette a mediazione obbligatoria sia la divisione sia le successioni ereditarie. L’esperimento della mediazione costituisce quindi condizione di procedibilità della successiva domanda giudiziale.

La mediazione non è importante soltanto perché la legge la impone.

In controversie di questo genere può essere soprattutto il momento nel quale gli eredi comprendono quali siano realmente le alternative.

Ad esempio, si può concordare che l’immobile venga venduto sul mercato a terzi; che il coerede interessato a conservarlo acquisti le quote degli altri; che siano gli altri coeredi ad acquistare la quota di quello contrario alla vendita; oppure, se nell’eredità vi sono diversi beni, che la casa venga attribuita ad alcuni eredi e gli altri ricevano altri beni o un conguaglio.

Le parti, nelle mediazioni obbligatorie, partecipano personalmente e sono assistite dai rispettivi avvocati.

Se l’accordo raggiunto comporta il trasferimento di diritti immobiliari soggetti a trascrizione, occorre inoltre rispettare le relative formalità: il d.lgs. n. 28/2010 prevede che, per procedere alla trascrizione di un accordo contenente atti di cui all’art. 2643 c.c., le sottoscrizioni debbano essere autenticate da un pubblico ufficiale autorizzato.

Per questo, quando nell’eredità vi è un immobile di valore, considero la mediazione qualcosa di diverso da un semplice adempimento formale: può essere l’ultima occasione per conservare il valore economico dell’immobile evitando che la soluzione venga poi affidata alle regole della vendita giudiziaria.

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Se la mediazione fallisce cosa possono fare gli altri eredi?

Se il coerede continua a opporsi e non è possibile raggiungere un accordo, chi vuole uscire dalla comunione può proporre davanti al Tribunale una domanda di divisione giudiziale.

Il giudice dovrà innanzitutto ricostruire la massa da dividere, individuare le quote spettanti ai coeredi e stabilire come i beni possano essere concretamente attribuiti.

Quando vi è una casa, uno dei problemi principali consiste proprio nello stabilire se l’immobile sia comodamente divisibile.

Non basta infatti domandarsi se sia materialmente possibile costruire un muro e ricavare due unità immobiliari.

Occorre verificare se dalle porzioni ottenute possano risultare immobili autonomamente utilizzabili, senza servitù o limitazioni eccessive, senza lavori sproporzionati e senza provocare una significativa perdita di valore.

La Cassazione, con l’ordinanza 4 ottobre 2023, n. 27957, ha ribadito proprio questo criterio: la non comoda divisibilità può sussistere anche quando il frazionamento sia materialmente possibile, se le porzioni che ne deriverebbero non consentono un autonomo godimento oppure risulterebbero sensibilmente svalutate rispetto al bene unitario.

Nella pratica, questo accertamento richiede frequentemente una valutazione tecnica sull’immobile e sul suo valore.

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Se la casa è divisibile, il giudice può dividerla materialmente

Se dall’immobile possono ricavarsi porzioni autonome e proporzionate alle quote degli eredi senza alterarne in maniera significativa valore e funzionalità, il giudizio può concludersi con una divisione in natura.

Pensiamo, ad esempio, a un edificio composto da più appartamenti autonomi oppure a un compendio nel quale sia tecnicamente possibile formare più porzioni indipendenti.

In questo caso non vi è necessariamente alcuna vendita: ciascun coerede può ricevere beni corrispondenti alla propria quota, eventualmente con piccoli conguagli economici necessari a riequilibrare i valori.

Il problema più delicato nasce invece quando, come spesso accade con un normale appartamento, la casa non è comodamente divisibile.

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Cosa accade se l’immobile ereditato non è divisibile?

Qui entra in gioco l’art. 720 c.c.

La norma non dice che, appena il giudice dichiara indivisibile la casa, questa debba immediatamente andare all’asta.

Prevede prima un’altra soluzione: l’immobile può essere attribuito per intero a uno dei coeredi, preferibilmente a quello titolare della quota maggiore, oppure congiuntamente a più coeredi che ne chiedano l’attribuzione, con pagamento agli altri del relativo conguaglio. Solo quando nessuno sia disponibile all’attribuzione si arriva alla vendita.

Facciamo un esempio.

Due fratelli sono proprietari al 50% di una casa stimata 300.000 euro.

Il primo vuole venderla; il secondo vuole conservarla.

Non si può obbligare quest’ultimo a firmare una normale compravendita. Ma, nel giudizio di divisione, il secondo può chiedere che l’immobile gli venga attribuito interamente, versando al fratello il conguaglio corrispondente al valore della sua quota, nell’esempio circa 150.000 euro, salva naturalmente la concreta determinazione del valore e degli eventuali rapporti di dare-avere tra le parti.

La Cassazione ha confermato anche recentemente la funzione del conguaglio quale strumento per riequilibrare i valori attribuiti ai condividenti quando il bene non comodamente divisibile viene assegnato a uno di essi. Così, ad esempio, Cass., sez. II, ordinanza 26 luglio 2023, n. 22530.

Quindi la vendita giudiziaria non è la prima soluzione prevista dalla legge.

La stessa Cassazione ha espressamente definito la vendita del bene non comodamente divisibile come “la extrema ratio voluta dal legislatore”, proprio perché l’ordinamento preferisce, quando possibile, conservare il bene attribuendolo a uno o più condividenti.

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Quando allora la casa viene venduta all’asta?

Se il bene non può essere utilmente diviso e nessun coerede ne chiede o può ottenerne l’attribuzione con pagamento dei conguagli, resta la vendita giudiziaria.

È questa, in concreto, la conseguenza più importante che il coerede contrario ad ogni accordo dovrebbe valutare.

Il suo rifiuto non determina necessariamente la conservazione della casa.

Può invece condurre ad un giudizio di divisione al termine del quale l’immobile viene venduto e il ricavato distribuito tra gli aventi diritto secondo le rispettive quote.

Il codice di procedura civile disciplina questa fase all’art. 788 c.p.c.: quando occorre vendere immobili nel procedimento di divisione, la vendita segue le regole degli artt. 570 e seguenti c.p.c.

Per semplicità si parla normalmente di vendita all’asta, ma tecnicamente è più corretto parlare di vendita giudiziaria, regolata dalle norme richiamate dall’art. 788 c.p.c.

Ed è proprio qui che emerge un problema economico che, secondo me, dovrebbe essere spiegato con grande chiarezza agli eredi già durante la mediazione.

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Perché la vendita giudiziaria può far perdere valore alla casa

La vendita sul libero mercato e la vendita giudiziaria non sono equivalenti.

Nella prima gli eredi possono scegliere se accettare o rifiutare un’offerta, attendere un altro compratore, affidarsi a un’agenzia e modificare liberamente le proprie strategie commerciali.

Quando invece il bene entra nel meccanismo della vendita giudiziaria, valgono le regole processuali.

L’art. 572 c.p.c. stabilisce che, se viene presentata un’offerta inferiore al prezzo indicato nell’ordinanza di vendita in misura non superiore a un quarto, il giudice può disporre la vendita quando ricorrono le condizioni indicate dalla norma.

Questo punto va formulato precisamente.

L’art. 572 c.p.c. non stabilisce che il prezzo della casa venga automaticamente ridotto del 25%.

Dice invece che può risultare efficace e, alle condizioni previste, essere accolta anche un’offerta che arrivi fino al 75% del prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita.

Se, ad esempio, il prezzo fissato per la vendita è pari a 300.000 euro, un’offerta di 225.000 euro è inferiore esattamente di un quarto. Non significa che l’immobile sarà necessariamente venduto a quella cifra, ma significa che la legge contempla la possibilità che un’offerta di quel livello conduca all’aggiudicazione, ricorrendone i presupposti.

È un meccanismo che viene concretamente utilizzato anche negli avvisi di vendita giudiziaria.

E il problema può diventare ancora più rilevante quando i tentativi di vendita rimangono senza esito.

L’art. 591 c.p.c. consente infatti, nei successivi esperimenti, di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino a un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino alla metà. Poiché l’art. 788 c.p.c. richiama gli artt. 570 e seguenti per le vendite divisionali, questi meccanismi assumono rilevanza anche nella liquidazione giudiziaria del bene comune, nei limiti della loro compatibilità.

Non si può quindi affermare in astratto che una casa venduta giudizialmente perderà certamente il 25%, il 30% o il 50% del proprio valore.

Si può però affermare qualcosa di più rigoroso e, a mio avviso, più significativo: la procedura contiene meccanismi che rendono concretamente possibile una vendita a un prezzo sensibilmente inferiore a quello inizialmente fissato, soprattutto se i primi tentativi non hanno successo.

Questo è uno degli elementi che rendono economicamente preferibile, quando possibile, raggiungere un accordo prima della vendita giudiziaria.

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Il vero valore della mediazione: confrontare due scenari

Torniamo all’esempio della casa valutata 300.000 euro.

Se i coeredi trovano un accordo, possono metterla sul mercato e decidere insieme se accettare un’offerta di 290.000 euro, rifiutarne una di 250.000 e attendere un altro acquirente.

Oppure il coerede che desidera conservarla può acquistare la quota degli altri utilizzando come riferimento una stima condivisa.

Se invece ogni accordo viene rifiutato e la controversia arriva fino alla vendita giudiziaria, gli eredi non dispongono più della stessa libertà contrattuale.

Occorre inoltre considerare i tempi e i costi del procedimento, della valutazione tecnica e delle operazioni necessarie alla vendita.

Per questa ragione il coerede che dichiara semplicemente «io non venderò mai» dovrebbe conoscere la conseguenza giuridica della propria scelta: può impedire la vendita volontaria, ma non necessariamente può impedire la divisione; e la divisione potrebbe infine condurre proprio alla vendita della casa, ma in condizioni economicamente meno favorevoli per tutti.

È questo, a mio avviso, il punto sul quale dovrebbe concentrarsi una mediazione realmente utile.

Non ogni dissenso tra coeredi rende inevitabile una causa. Prima di assumere iniziative è opportuno verificare le quote, il valore e la divisibilità dell’immobile, la disponibilità economica degli eredi e le concrete possibilità di raggiungere un accordo.

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E se il coerede che non vuole vendere abita nella casa?

È un’altra situazione molto frequente.

Il semplice fatto che un figlio o un fratello abiti nell’immobile ereditato non gli attribuisce automaticamente la proprietà esclusiva e non impedisce agli altri di chiedere la divisione.

Occorre però verificare perché occupi la casa e se esistano diritti ulteriori.

È molto diverso, ad esempio, il caso del coniuge superstite che possa vantare il diritto di abitazione previsto dall’art. 540 c.c. sulla casa adibita a residenza familiare.

Occorre inoltre prestare attenzione alle situazioni nelle quali un coerede utilizzi per moltissimo tempo il bene escludendo gli altri. Sul diverso problema dell’eventuale usucapione della quota degli altri coeredi ho già approfondito la giurisprudenza della Cassazione in un articolo specifico del blog.

Queste circostanze possono cambiare sensibilmente il modo nel quale deve essere affrontata la controversia.

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Quando è opportuno approfondire il caso

Prima di iniziare una mediazione o un giudizio di divisione, conviene ricostruire con precisione la situazione.

Sono particolarmente importanti il titolo di provenienza dell’immobile, la dichiarazione di successione e gli eventuali atti di accettazione, il testamento se esiste, le quote dei coeredi, la situazione catastale e urbanistica, l’esistenza di ipoteche o altri vincoli, l’eventuale diritto di abitazione o usufrutto, il soggetto che utilizza materialmente il bene, le spese sostenute dai singoli coeredi e una valutazione realistica del valore dell’immobile.

Occorre poi capire se il bene sia realmente non comodamente divisibile e se uno dei coeredi disponga delle risorse necessarie per corrispondere agli altri il conguaglio.

Anche la convenienza economica della causa deve essere valutata: un lungo giudizio per un immobile di modesto valore, in presenza di margini concreti per un accordo, può risultare economicamente poco razionale.

Al contrario, quando un immobile di valore rimane inutilizzato per anni o un coerede impedisce sistematicamente qualsiasi soluzione, può essere necessario utilizzare la mediazione e, se questa fallisce, la domanda di divisione per uscire dalla situazione di stallo.

Il mio sito già presenta l’assistenza dello Studio anche per successioni, divisioni ereditarie e conflitti tra eredi, quindi questo articolo può collegarsi direttamente alla relativa pagina di approfondimento.

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Domande frequenti

La maggioranza degli eredi può vendere la casa contro la volontà di uno?

No. Per una normale vendita dell’intero immobile comune è necessario il consenso di tutti i comproprietari. La maggioranza non può obbligare quello dissenziente a firmare l’atto di vendita.

Un coerede può bloccare per sempre la casa ereditata?

Non necessariamente. L’art. 713 c.c. riconosce ai coeredi il diritto di chiedere la divisione. Se non viene raggiunto un accordo, dopo la necessaria mediazione può essere proposta la divisione giudiziale.

Il giudice obbliga l’erede contrario a vendere la sua quota?

Non è questo il meccanismo. Il giudice scioglie la comunione: se possibile divide i beni; se l’immobile non è comodamente divisibile può attribuirlo per intero a uno o più coeredi con conguaglio; solo residualmente si procede alla vendita giudiziaria.

Chi vuole tenere la casa può farsela assegnare?

Sì, ricorrendone i presupposti dell’art. 720 c.c. Il valore delle quote degli altri coeredi viene compensato mediante conguaglio. L’attribuzione del bene è proprio una delle soluzioni preferite rispetto alla vendita giudiziaria.

È obbligatoria la mediazione prima della causa?

Sì. Le controversie in materia di divisione e successioni ereditarie rientrano espressamente nell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010.

La casa viene sempre venduta all’asta se è indivisibile?

No. Prima deve essere verificata la possibilità di attribuirla ad uno o più coeredi ai sensi dell’art. 720 c.c. La Cassazione considera la vendita una soluzione residuale, una extrema ratio.

All’asta la casa viene automaticamente svalutata del 25%?

No. L’art. 572 c.p.c. non dispone un ribasso automatico, ma consente, alle condizioni previste, la vendita anche in presenza di un’offerta inferiore fino a un quarto rispetto al prezzo fissato nell’ordinanza. Se poi i tentativi vanno deserti, possono intervenire anche i meccanismi di riduzione del prezzo base previsti dall’art. 591 c.p.c.

Si può mandar via il coniuge superstite cui la legge attribuisce il diritto di abitazione?

No, se rinuncia allora l’immobile sarà libero, altrimenti può vivere nella casa per tutta la sua vita. Il coniuge che ha diritto di abitazione non deve pagare nulla a nessuno, nemmeno al nuovo acquirente.

Conclusioni

Quando un erede non vuole vendere la casa ereditata occorre evitare due affermazioni opposte, entrambe inesatte.

Non è vero che la maggioranza degli eredi possa semplicemente costringere quello dissenziente a firmare una vendita privata.

Ma non è neppure vero che il rifiuto di un solo coerede possa necessariamente mantenere la casa indivisa per sempre.

Ogni coerede può chiedere la divisione.

Prima occorre esperire la mediazione obbligatoria. Se non si raggiunge un accordo, è possibile instaurare il giudizio civile di divisione. Il giudice verificherà se il bene possa essere diviso materialmente; se non è comodamente divisibile, potrà essere attribuito a uno o più coeredi con pagamento dei conguagli. Solo quando queste soluzioni non sono praticabili si arriva alla vendita giudiziaria.

Ed è proprio l’eventualità della vendita giudiziaria che dovrebbe indurre tutti gli eredi a valutare seriamente un accordo: le regole degli artt. 572 e 591 c.p.c. rendono possibile che il prezzo realizzato sia inferiore a quello inizialmente fissato.

Quando nell’eredità vi è un immobile di valore, è quindi opportuno valutare la situazione concreta prima della mediazione, individuando valore del bene, quote, possibilità di attribuzione, disponibilità al conguaglio e conseguenze economiche di un eventuale giudizio.

Lo Studio Ticozzi Sicchiero & Partners assiste privati nelle controversie tra coeredi, nelle mediazioni e nei giudizi di divisione ereditaria, valutando preliminarmente se esistano margini per una soluzione che eviti una liquidazione giudiziaria del patrimonio.