Vendita a prezzo simbolico nummo uno è valida: Corte d’appello di Venezia 2025

Introduzione

La domanda è frequente: “vendita a prezzo simbolico nummo uno: si può fare” senza rischiare la nullità o che l’atto venga riqualificato come donazione?

Cosa troverai qui:

• Cos’è la vendita nummo uno e cosa significa “prezzo simbolico”
• Quando è nulla (difetto di causa) e quando è valida
• FAQ con risposte dirette

La cosiddetta vendita “nummo uno“

Quando si parla di causa del contratto spesso si indica come esempio della sua mancanza la vendita “nummo uno”: trasferire una casa per 1 euro sarebbe un esempio manifesto di mancanza di causa, stante l’assenza di un valore effettivo attribuito al bene; questo contratto costituirebbe in realtà una donazione, valida a patto che assuma la forma dell’atto pubblico.

Senonché contratti di questo tipo si trovano solo nei manuali… o talora nella vita di tutti i giorni, ma non così crudi come sono descritti.

Già nel passato, Cassazione, 28 gennaio 2002, n. 982, Giust. civ., 2002, I, 978, aveva detto peraltro che

la sola mancanza del corrispettivo in favore dell’obbligato non comporta la mancanza di causa del contratto atipico allorquando esso sia assimilabile ad un tipo nominato dal codice per il quale sia prevista la gratuità, sempre che l’atto di autonomia privata sia diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico

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Negozio gratuito atipico: come valutare la presenza di un’idonea causa del contratto

Sono passati quasi 40 anni dal brillante saggio di Gerardo Santini, comparso in Contratto e Impresa del 1987 (pag. 416), dove veniva ben illustrata la rispondenza ad interessi concreti delle parti, di contratti che, senza questa valutazione, potrebbero apparire privi di causa: Della compravendita con prezzo a carico del venditore e di altri scambi anomali con natura di servizi.

In fondo basta essere concreti: se pago il giardiniere perché tagli gli alberi che voglio rimuovere dal mio giardino e li porti via, non avremo una vendita nulla per mancanza di causa, post addirittura che il venditore paga, ma avremo un servizio che comprende la rimozione degli alberi e che viene per ciò remunerato.

Se trasferisco gratuitamente le quote di una snc, con il patto che l’acquirente paghi i debiti pregressi, la vendita è palesemente valida (anche se qui il prezzo è dato dall’accollo di quei debiti).

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Esempi di contratti nulli per mancanza di causa

Insomma, tutto dipende dall’operazione economica che si realizza in concreto -dalla sua causa concreta- e non da una valutazione astratta del tipo contrattuale.

Le ipotesi in cui manca effettivamente la causa sono talmente bizzarre da dimostrare che la patologia deriva dall’assenza di un senso economico dell’operazione:

• ad es. il contratto di protezione astrale, che manca anche di oggetto (Trib. Sanremo, 13 dicembre 1993, Giust. civ., 1994, I, 1401);
• il “contratto con il quale il marito cede alla propria moglie la nuda proprietà di un bene immobile in cambio dell’assistenza, delle cure e dell’ospitalità da questa già prestate e promesse per il futuro”, avendone diritto infatti in forza degli obblighi matrimoniali (Trib. Cagliari, 9 aprile 1993, Giur. comm., 1995, II, 618);
• il contratto preliminare che prevede che il prezzo della futura compravendita già corrisposto resti acquisito al promittente venditore anche se non si verifichi la condizione sospensiva cui è subordinata la conclusione del contratto definitivo (App. Venezia, 15 novembre 2010, Giur. it., 2011, 2044);
• il preliminare di divisione di cosa altrui (App. Venezia, 15 febbraio 2001, Foro pad., 2002, I, 93).

Qui, in definitiva, lo scambio non è ragionevole, è privo di senso economico ed in ciò consiste la mancanza di causa, distinguendosi dalla sua illiceità, che si ha quando potrebbe forse apparire un senso economico dell’operazione, ma è contrario alla legge.

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Il caso di specie deciso da Corte d’appello di Venezia sentenza n. 2989/2025

Il caso di specie riguarda il trasferimento per 1 euro (nummo uno, appunto) di un pontile di attracco alla c.d. porta d’acqua di un palazzo che si affaccia sul canal grande a Venezia, fatto da un condomino al condominio e documentato nella delibera condominiale che ne regolava l’utilizzo.

Impugnata la delibera, in primo grado il tribunale la annulla per impossibilità giuridica del suo oggetto, in quanto la vendita ad un prezzo meramente simbolico sarebbe nulla.

A parte lo svarione sulla causa di nullità -l’oggetto esiste, semmai manca la causa- il problema è che questa decisione valuta la fattispecie dal profilo del tutto astratto, cioè vendita di un bene che ha un valore apprezzabile, per un prezzo simbolico.

Ma proprio perché la causa si deve valutare in concreto e questo era stato del tutto disatteso, ripropongo in appello le motivazioni inascoltate: la manutenzione del pontili, di legno ed immerso nell’acqua, soggetto anche al moto ondoso delle barche di passaggio, ha un costo e quindi il trasferimento al condominio libera il cedente da questo onere, ma non lo priva dell’utilizzo del pontile, essendo appunto un condomino e restandone proprietario pro quota millesimale.

Dall’altra parte il condominio riceve a quel prezzo il pontile già realizzato in precedenza, risparmiando il costo di realizzazione e tutti i condomini potranno usufruirne, ovviamente tenendolo in ordine.

La corte d’appello di Venezia, con sentenza 16 ottobre 2025, ribalta quindi la decisione di primo grado:

il negozio in questione è un negozio gratuito atipico diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela da parte dell’ordinamento giuridico ex art. 1322 c.c.: da un lato infatti il condominio acquista gratuitamente un pontile che deve solo adattare alla porta d’acqua, laddove la sua costruzione ex novo avrebbe comportato costi di impianto molto superiori; dall’altro il condomino, che ne mantiene la proprietà pro quota millesimale, conserva il diritto al suo utilizzo e beneficia di una consistente riduzione dei costi di manutenzione del bene stesso

Gerardo Santini avrebbe apprezzato questa decisione.

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F.A.Q. – domande frequenti