Quietanza di surroga del mutuo a repertorio: Cassazione 22952/2026

INDICE

Quietanza di surroga del mutuo a repertorio: cosa dice la Cassazione

La quietanza di surroga del mutuo a repertorio: è necessario quando viene rilasciata separatamente dalla banca originaria mediante una scrittura privata autenticata.

Lo ha confermato la Corte di cassazione con l’ordinanza 9 luglio 2026, n. 22952, respingendo il ricorso proposto da un notaio che chiedeva la restituzione dei contributi versati alla Cassa nazionale del notariato e al Consiglio nazionale del notariato.

La decisione non riguarda soltanto il pagamento dei contributi. La Corte ricostruisce l’intero meccanismo della portabilità del mutuo e chiarisce:

quali requisiti deve avere la quietanza;
perché la quietanza bilaterale deve essere autenticata;
per quale ragione deve essere iscritta a repertorio;
perché non può essere assimilata alla quietanza di erogazione del mutuo fondiario;
che cosa significa richiedere l’annotazione della surrogazione “senza formalità”;
quale rapporto esiste tra quietanza, repertorio e pubblicità immobiliare.

Occorre però distinguere con attenzione i diversi piani. La quietanza deve essere repertoriata, ma non è la quietanza, in quanto tale, a essere annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria. Inoltre, la mancata repertoriazione non coincide con la mancanza della quietanza richiesta dall’art. 1202 c.c.

Il caso deciso dalla Cassazione

Il giudizio era stato promosso da un notaio nei confronti dell’Archivio notarile distrettuale e della Cassa nazionale del notariato.

L’Archivio notarile aveva proceduto al recupero dei contributi ritenuti dovuti per l’autenticazione delle scritture private contenenti le quietanze rilasciate dalle banche originarie in occasione di operazioni di portabilità dei mutui.

Il notaio aveva versato, con riserva di ripetizione, 13.422,78 euro a titolo di contributi relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2018. Aveva poi chiesto al Tribunale di Milano la restituzione della somma, sostenendo che le quietanze non dovessero essere autonomamente iscritte a repertorio.

Sia il Tribunale sia la Corte d’appello avevano respinto la domanda.

Davanti alla Cassazione, il notaio aveva richiamato principalmente:

l’art. 39, settimo comma, del Testo unico bancario;
l’art. 6, lettera d), n. 11, del D.M. 27 novembre 2012, n. 265;
in via subordinata, l’art. 14 dello stesso decreto.

Secondo il ricorrente, la quietanza di surroga doveva essere considerata parte di un’unica operazione di credito fondiario e doveva quindi beneficiare del regime previsto per gli atti e le formalità ipotecarie riconducibili a una sola stipula.

La Cassazione chiarisce anzitutto quale fosse l’esatto oggetto del giudizio:

Giova premettere che nel presente processo il notaio agisce (non per l’annullamento di sanzioni disciplinari, ma) per ottenere la restituzione di importi pagati a titolo di contributi versati (a mezzo dell’Archivio notarile Distrettuale) al Consiglio Nazionale del Notariato ed alla Cassa Nazionale del Notariato

Il processo riguardava dunque l’esistenza dell’obbligo contributivo, derivante dalla qualificazione della quietanza come atto soggetto a repertoriazione.

Perché repertorio e contributi sono collegati

Dopo l’abolizione delle tariffe professionali, il D.M. 27 novembre 2012, n. 265 ha rideterminato i parametri utilizzati per calcolare gli oneri e le contribuzioni dovuti dai notai.

La Corte ricorda che i contributi destinati alla Cassa e al Consiglio nazionale sono collegati, rispettivamente:

sul totale complessivo degli onorari repertoriali

per gli atti soggetti ad annotamento nei repertori

Il problema diviene quindi piuttosto lineare: se la quietanza autenticata deve essere iscritta a repertorio, su quell’atto devono essere calcolati e versati i relativi contributi.

La Cassazione definisce così il tema della decisione:

Tanto premesso, il tema del decidere è se l’autentica delle firme dell’atto di surroga della banca, originaria mutuante, debba essere messo a repertorio, così facendo sorgere in capo al notaio l’obbligo di versamento

La risposta della Corte è affermativa.

Non si tratta, peraltro, di un orientamento isolato. L’ordinanza richiama espressamente:

Cass., sez. II, 19 febbraio 2021, n. 4526;
Cass., sez. II, 19 febbraio 2021, n. 4527;
Cass., 23 febbraio 2021, n. 4841;
Cass., sez. I, 8 gennaio 2025, n. 418;
Cass., sez. II, 25 marzo 2026, n. 7105.

La decisione del 2026 si colloca quindi all’interno di un indirizzo ormai consolidato.

Quali requisiti deve avere la quietanza di surroga

La portabilità del mutuo si realizza attraverso la surrogazione per volontà del debitore prevista dall’art. 1202 c.c.

La Corte ricostruisce in modo particolarmente chiaro i requisiti dell’operazione:

Ne deriva che l’operazione di trasferimento del mutuo richiede, che:
(i) nell’atto di (nuovo) mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma (art. 1202, secondo comma, n. 2);
(ii) che il nuovo mutuo e la relativa quietanza abbiano data certa (art. 1202, secondo comma, n. 1);
(iii) che nella quietanza, che il creditore originario rilascerà al momento in cui riceve la somma, si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma stessa

La quietanza non è quindi una semplice ricevuta con cui la vecchia banca dichiara di essere stata pagata.

Essa serve a documentare che:

il debitore ha contratto un nuovo finanziamento;
la nuova somma era destinata a estinguere il precedente debito;
il pagamento della banca originaria è avvenuto proprio con la somma proveniente dal nuovo mutuo;
il nuovo finanziatore può subentrare nei diritti e nelle garanzie del precedente creditore.

La data certa del nuovo mutuo e della quietanza, nonché la dichiarazione relativa alla provenienza della somma, appartengono dunque alla struttura sostanziale della surrogazione.

Questo passaggio sarà importante anche per comprendere che cosa accade quando la quietanza esiste regolarmente, ma il notaio omette di repertoriarla.

Perché la quietanza bilaterale deve essere repertoriata

Quando il precedente finanziatore interviene direttamente nell’atto del nuovo mutuo, si parla comunemente di surroga trilaterale.

Più spesso, però, la nuova banca e il mutuatario stipulano il nuovo finanziamento senza la presenza della banca originaria. Quest’ultima rilascia successivamente una quietanza separata: è la cosiddetta surroga bilaterale.

Nel caso del mutuo ipotecario, la disciplina dell’art. 1202 c.c. deve essere coordinata con gli artt. 2843 e 2835 c.c.

La Cassazione spiega:

Nondimeno, quando si tratta di mutuo ipotecario, essa va coordinata con l’art. 2843 cod. civ., il quale, ai fini dell’opponibilità della surroga ai terzi, prescrive che il vincolo dell’ipoteca per surrogazione sia annotata a margine dell’iscrizione ipotecaria, con la conseguenza che esso non ha effetto finché tale formalità non sia stata eseguita

L’annotazione presuppone un titolo dotato della forma richiesta dalla legge. Da qui deriva il passaggio decisivo della motivazione:

E dato che per eseguire l’annotazione a margine la forma minima è, come prevede l’art. 2835 del cod. civ., la scrittura privata autenticata, ne deriva che la quietanza di surrogazione separatamente rilasciata dalla banca, originaria creditrice fondiaria, nei confronti del suo ormai ex mutuatario […] debba essere messa a repertorio come prevede l’art. 62, primo comma, della legge 16 febbraio 1913 n. 89

La sequenza seguita dalla Corte è quindi questa:

per rendere opponibile ai terzi la surrogazione ipotecaria occorre l’annotazione;
per eseguire l’annotazione serve almeno una scrittura privata autenticata;
l’autenticazione eseguita dal notaio deve essere annotata nel repertorio ai sensi dell’art. 62 della legge notarile;
dalla repertoriazione derivano i contributi dovuti alla Cassa e al Consiglio nazionale.

La Corte precisa che è diverso il caso in cui la banca originaria intervenga direttamente nell’atto di concessione del nuovo mutuo. Per la quietanza trilaterale trova applicazione l’art. 75, secondo comma, della legge notarile.

Obbligo di repertoriazione della quietanza di surroga

Uno dei punti centrali del ricorso consisteva nel tentativo di estendere alla quietanza di surrogazione il regime previsto dall’art. 39, settimo comma, TUB.

La norma stabilisce, in materia di credito fondiario, che gli atti e le formalità ipotecarie siano considerati, ai fini indicati dalla disposizione, come una sola stipula e una sola operazione sui registri immobiliari.

Secondo il notaio, anche la quietanza della banca originaria avrebbe dovuto essere assorbita nell’unica operazione di finanziamento, con valore repertoriale pari a zero.

La Cassazione respinge questa impostazione, perché la quietanza presa in considerazione dall’art. 39 TUB ha una funzione diversa.

La Corte scrive:

Infatti, l’art. 39, settimo comma, TUB, si riferisce alla quietanza rilasciata dal mutuatario che riceva il danaro dato a mutuo in un tempo successivo alla stipula del mutuo stesso: modalità di erogazione che può dipendere dal tempo occorrente all’iscrizione di ipoteca, oppure dalla tipologia di utilizzo delle somme date a mutuo, come ad es. nel caso di costruzione di immobili (nel quale il finanziamento viene erogato a tranches, a seconda dell’avanzamento dei lavori)

In tale ipotesi il mutuo è già stato concluso, ma il denaro viene consegnato successivamente, magari in più tranches. Le diverse erogazioni costituiscono esecuzione del medesimo finanziamento.

Per questo:

In tutti questi casi la legge del tutto ragionevolmente prevede che gli atti e le formalità ipotecarie si considerano come una sola stipula: il che implica anche che il valore repertoriale (sul quale calcolare i contributi alla Cassa Nazionale ed al Consiglio Nazionale) sia pari a zero».

La quietanza di surrogazione svolge invece un’altra funzione. Non attesta che il mutuatario ha ricevuto una tranche del finanziamento già concluso, ma documenta che la banca originaria è stata pagata con il denaro proveniente dal nuovo mutuo.

Non esiste quindi quell’identità di funzione che consentirebbe di applicare alla quietanza di surroga il regime della quietanza di erogazione.

Che cosa significa annotazione della surroga “senza formalità”

L’art. 120-quater TUB stabilisce che l’annotazione della surrogazione possa essere richiesta al conservatore dei registri immobiliari “senza formalità”, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

L’espressione potrebbe indurre a pensare che non occorra un documento autenticato. La Cassazione esclude espressamente questa interpretazione:

È poi evidente che l’art. 120quater del TU, laddove prevede che l’annotamento della surrogazione possa essere richiesto al Conservatore dei RRII “senza formalità allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata”, non possa che essere interpretato nel senso di mandare esente il presentatore dalla redazione della nota prevista dall’art. 2839 cod. civ. e non certo nel senso che la surroga possa essere chiesta anche in base ad una scrittura privata non autenticata

“Senza formalità” significa, dunque, che il presentatore è dispensato dalla redazione della nota prevista dall’art. 2839 c.c.

Non significa, invece, che sia sufficiente una comune scrittura privata priva di autenticazione.

Questa precisazione conferma la necessità dell’intervento notarile e, conseguentemente, della repertoriazione dell’autentica.

Annotazione della surroga a margine dell’ipoteca

Occorre a questo punto evitare un equivoco terminologico.

A margine dell’iscrizione ipotecaria non viene annotata autonomamente la quietanza. Viene annotata la surrogazione del nuovo creditore nei diritti del precedente creditore ipotecario.

La quietanza è il documento che dimostra il pagamento della banca originaria e concorre, insieme al nuovo mutuo e all’atto di surrogazione, a giustificare la formalità.

La stessa Cassazione parla infatti del vincolo dell’ipoteca per surrogazione che deve essere annotato a margine dell’iscrizione ipotecaria.

La distinzione è questa:

la quietanza dimostra il pagamento e la provenienza della somma;
l’annotazione rende opponibile ai terzi il trasferimento del credito ipotecario;
il repertorio documenta l’attività notarile compiuta sull’atto autenticato;
i contributi notarili derivano dalla soggezione dell’atto ad annotamento nel repertorio.

Sono adempimenti collegati, ma non coincidenti.

Dire che la quietanza è necessaria “per l’annotazione” non significa quindi che venga eseguita una distinta formalità pubblicitaria denominata annotazione della quietanza.

Contributi notarili sulla quietanza di surroga

La Cassazione utilizza anche un ulteriore argomento.

L’art. 2, comma 1-bis, del D.L. 29 novembre 2008, n. 185 aveva previsto, per alcune operazioni relative all’abitazione principale, che gli atti di consenso alla surrogazione fossero autenticati dal notaio senza applicazione di onorari e con il solo rimborso delle spese.

Secondo la Corte, questa previsione non avrebbe senso se la quietanza fosse già, per sua natura, sottratta a qualsiasi contribuzione.

La motivazione afferma:

[La] disposizione […] non avrebbe senso ove si partisse dal presupposto (fatto proprio dal ricorrente) che la quietanza della banca originaria (sicuramente qualificabile come “atto di consenso alla surrogazione”) non sia di per sé gravabile da alcun contributo a favore della Cassa Nazionale del Notariato o del Consiglio Nazionale del Notariato

La gratuità prevista in favore del mutuatario e l’obbligo contributivo del notaio operano su piani differenti.

Il cliente può non essere tenuto al pagamento dell’onorario, ma ciò non significa che l’atto autenticato perda il proprio valore repertoriale o che vengano meno i contributi dovuti agli enti della categoria.

La Cassazione respinge quindi il ricorso e conferma che il notaio non aveva diritto alla restituzione delle somme versate.

Validità della surroga senza repertoriazione

La decisione non affronta direttamente questa domanda. La controversia riguardava esclusivamente la restituzione dei contributi, non la validità di una specifica operazione di surroga.

Il ragionamento della Corte permette tuttavia di distinguere due situazioni molto diverse.

Quando manca la quietanza richiesta dall’art. 1202 c.c.

Il problema è sostanziale quando:

la quietanza non è stata rilasciata;
la quietanza non ha data certa;
non contiene la dichiarazione relativa alla provenienza della somma;
il pagamento non può essere collegato al nuovo mutuo.

In questi casi manca uno dei requisiti individuati dall’art. 1202 c.c. e richiamati dalla Cassazione per il perfezionamento della surrogazione.

Quando la quietanza esiste ma non è stata iscritta a repertorio

Diversa è l’ipotesi in cui la quietanza:

esista;
sia stata regolarmente sottoscritta dalla banca originaria;
abbia data certa;
contenga la dichiarazione sulla provenienza della somma;
sia stata autenticata;
sia stata utilizzata per l’annotazione della surrogazione;

ma il notaio abbia omesso di inserirla nel repertorio.

L’iscrizione a repertorio non è indicata dalla Cassazione tra i requisiti sostanziali della surrogazione previsti dall’art. 1202 c.c. Essa deriva invece dall’art. 62 della legge notarile, in quanto il notaio ha autenticato una scrittura privata.

Ne consegue che l’omessa repertoriazione, considerata da sola, non travolge la validità della surrogazione, quando tutti i requisiti sostanziali e pubblicitari siano stati rispettati.

Occorre però formulare con precisione questa conclusione:

non è una massima espressamente enunciata dall’ordinanza n. 22952/2026;
deriva dalla distinzione operata dalla stessa Corte tra i requisiti della surrogazione e il successivo obbligo notarile di repertoriazione;
resta fermo che l’omissione può produrre conseguenze contributive, ispettive o disciplinari per il notaio;
resta altresì distinta l’opponibilità ai terzi, che dipende dall’esecuzione dell’annotazione prevista dall’art. 2843 c.c.

In altre parole, una cosa è l’efficacia civilistica dell’operazione; altra cosa è la regolare esecuzione degli adempimenti professionali posti a carico del notaio.

Le conseguenze operative per il notaio

Dall’ordinanza n. 22952/2026 possono ricavarsi alcune indicazioni pratiche.

In presenza di una quietanza bilaterale separata occorre verificare:

la data certa della quietanza;
la dichiarazione sulla provenienza della somma;
l’autenticazione della sottoscrizione della banca originaria;
l’iscrizione nel repertorio degli atti tra vivi;
l’eventuale obbligo di conservazione a raccolta;
l’indicazione del corretto parametro repertoriale;
il versamento dei contributi alla Cassa e al CNN;
l’esecuzione dell’annotazione della surrogazione a margine dell’iscrizione ipotecaria.

La difesa del notaio non può quindi fondarsi soltanto sulla generica affermazione secondo cui tutti gli atti appartengono a un’unica operazione di credito fondiario.

Occorre individuare la funzione del singolo documento.

La quietanza di erogazione attesta la consegna, anche successiva o frazionata, della somma dovuta in base al mutuo già concluso.

La quietanza di surrogazione attesta invece il pagamento del precedente creditore mediante il denaro proveniente dal nuovo finanziamento e completa il meccanismo della surrogazione.

È questa differenza funzionale che impedisce di estendere alla seconda il regime repertoriale previsto per la prima.

Conclusioni

Con l’ordinanza 9 luglio 2026, n. 22952, la Corte di cassazione ha confermato che la quietanza di surroga del mutuo a repertorio non rappresenta una scelta facoltativa del notaio.

Quando la banca originaria rilascia separatamente la quietanza mediante una scrittura privata autenticata, l’atto deve essere repertoriato ai sensi dell’art. 62, primo comma, della legge notarile.

Da questa qualificazione discende l’obbligo di versare i contributi dovuti alla Cassa nazionale del notariato e al Consiglio nazionale del notariato.

Non può essere invocato il regime previsto dall’art. 39, settimo comma, TUB per la quietanza di erogazione. Quest’ultima documenta la consegna successiva o frazionata del denaro dovuto in base al medesimo mutuo; la quietanza di surrogazione documenta invece il pagamento del precedente creditore e svolge una diversa funzione.

Deve inoltre essere chiarito che a margine dell’iscrizione ipotecaria viene annotata la surrogazione, non la quietanza autonomamente considerata.

Infine, l’omessa repertoriazione non coincide con l’assenza della quietanza prevista dall’art. 1202 c.c. Se la quietanza esiste e possiede tutti i requisiti richiesti dalla legge, la mancata iscrizione nel repertorio non determina, da sola, l’invalidità della surroga, pur potendo esporre il notaio a conseguenze contributive e disciplinari.

Quando la contestazione riguarda una quietanza di surroga, è quindi necessario distinguere il piano civilistico, quello della pubblicità immobiliare e quello degli obblighi notarili.

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