Prescrizione responsabilità notaio: nuovo limite di 15 anni dal d.l. n. 100/2026

INDICE

Il nuovo termine di prescrizione per l’azione di responsabilità civile verso i notai

Prescrizione responsabilità notaio: nuovo limite di 15 anni dal d.l. n. 100/2026. L’art. 9 del d.l. n. 100/2026 ha introdotto un nuovo termine di prescrizione della responsabilità civile dei notai.

Il testo è:

Fermo il termine ordinario di prescrizione decennale decorrente dalla data di conoscibilità del danno, l’azione di responsabilità professionale nei confronti del notaio non può comunque essere esercitata decorsi quindici anni dalla data di compimento della prestazione.
La disposizione di cui al comma 1 si applica anche se il contratto d’opera professionale è stato stipulato anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la prestazione sia compiuta posteriormente.

Che cosa cambia con il d.l. 100/2026

I termini ordinari di prescrizione sono noti: 10 anni verso i clienti, a titolo di responsabilità contrattuale; 5 anni verso i terzi, per responsabilità da fatto illecito.

Il termine resta sospeso solo nel caso previsto dal n. 8 dell’art. 2941 c.c., cioè quando il debitore ha occultato con dolo i documenti, cosa impensabile per un notaio.

Com’è allora che si è introdotta questa nuova prescrizione che, essendo l’unica più ampia del termine ordinario in tema di obbligazioni, evidentemente è legata ad un tempo che altrimenti rimaneva indefinito?

Quando decorre la prescrizione: il ruolo della conoscibilità del danno

Spesso infatti l’illecito è istantaneo e dovrebbe emergere immediatamente; ad es. in ipotesi di trascrizione, la cassazione ha ritenuto che (ord. 28/3/2024, n. 8543):

la trascrizione di un atto poi dichiarato inefficace non costituisce illecito permanente, in quanto l’eventuale pregiudizio subito dal terzo non è conseguenza della trascrizione, in sé legittima, ma dell’atto inefficace in base al quale si è proceduto ad essa, sicchè la prescrizione del diritto al risarcimento del danno che si assume causato a terzi dal notaio è soggetta al termine di cui all’art. 2947 c.c., decorrente non dalla cancellazione della formalità, ma dal compimento dell’atto e della correlata pubblicità nei registri immobiliari

E’ evidente che per questa fattispecie la nuova disposizione non è rilievo.

Errore del notaio e risarcimento: i casi in cui il danno emerge dopo anni

Vi sono casi in cui un fatto generatore di responsabilità può emergere a lunga distanza di tempo: ad es. un testamento per atto pubblico, che viene pubblicato ad anni di distanza dalla sua redazione; ma il caso che probabilmente ha spinto a questa modifica risale a pochi anni fa ed è quello deciso da Cass., 25/07/2023, n. 22250, relativamente ad un caso di ipoteca a garanzia di mutuo, risultata successivamente illegittima:

per l’erronea redazione della nota di iscrizione – con inversione dei nominativi delle parti, così da elevare il B.B. a beneficiario dell’ipoteca da iscrivere e degradare il Banco (Omissis) a “debitore non datore” – e avendo determinato per la banca mutuataria la perdita del beneficio fondiario

Il caso dell’ipoteca errata e la Cassazione n. 22250/2023

Questa sentenza ha confermato la responsabilità del notaio ed ha enunciato il principio per cui -traggo dalla motivazione e non dalla massima-:

ai fini della configurazione di un diritto al risarcimento del pregiudizio patito a seguito di inadempimento occorre che la fattispecie di responsabilità contrattuale si sia perfezionata con la presenza di un danno risarcibile.

Tale danno (che può anche non prodursi affatto) può sorgere contestualmente con l’inadempimento del debitore, ovvero in un momento successivo, rimanendo, comunque, sempre ben distinta (in senso logico-giuridico) la fonte del danno dal danno stesso.

Di qui, la correlazione tra insorgenza del diritto al risarcimento del danno da responsabilità contrattuale e decorrenza della prescrizione, che, in base all’art. 2935 c.c., è ancorata al momento in cui il diritto anzidetto può farsi valere e, dunque, non prima che lo stesso venga ad esistenza con l’insorgenza del danno risarcibile.

Con l’ulteriore precisazione che, in quanto danno risarcibile, esso deve essere attuale e non solo potenziale e, alla stregua di quanto in precedenza evidenziato, oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi intenda chiederne il ristoro; profilo, quest’ultimo, che trova rilievo, evidentemente, una volta che il danno risarcibile sia sorto

La giurisprudenza della Cassazione sulla decorrenza della prescrizione

Il nuovo limite di quindici anni introdotto dal d.l. 100/2026 si comprende meglio se letto alla luce della giurisprudenza della Cassazione sulla responsabilità professionale del notaio.

Il problema non è soltanto stabilire se il notaio abbia commesso un errore. Il vero punto, ai fini della prescrizione, è capire quando nasce un danno risarcibile e quando quel danno diventa conoscibile dal soggetto che intende agire.

La Cassazione ha più volte chiarito che l’inadempimento del professionista e il danno non coincidono necessariamente. L’errore può essere commesso in un certo momento, ma il danno può manifestarsi anche dopo. In questo senso è decisivo il principio secondo cui deve rimanere distinta la fonte del danno dal danno stesso.

La conseguenza è rilevante: se il danno non si è ancora prodotto, oppure è soltanto potenziale, il diritto al risarcimento non è ancora concretamente esercitabile. E se il diritto non può essere esercitato, la prescrizione non può decorrere come se il danno fosse già attuale.

Cass. civ., Sez. III, 18 febbraio 2016, n. 3176: l’errore del notaio non coincide necessariamente con il danno

La prima pronuncia da richiamare è Cass. civ., Sez. III, 18 febbraio 2016, n. 3176, relativa a una compravendita immobiliare nella quale il notaio aveva attestato l’inesistenza di pesi o vincoli sul bene, poi risultato invece gravato. La sentenza è importante perché distingue nettamente il momento dell’inadempimento professionale dal momento in cui nasce il danno risarcibile.

La Cassazione afferma:

La più recente giurisprudenza di questa Corte […] individua la decorrenza iniziale del termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale (che è di natura contrattuale) non già dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere

Il passaggio decisivo è però quello successivo, nel quale la Corte spiega perché non si può confondere la prestazione inesatta con il danno:

Nell’ambito della responsabilità contrattuale — cui, come detto, va ricondotta quella professionale per l’inadempimento della prestazione d’opera intellettuale (e, dunque, anche quella del notaio) — l’inadempimento stesso (parziale o totale) si configura come l’evento produttivo (o la fonte) del danno risarcibile, ma non si identifica con questo, che è invece da individuarsi nel pregiudizio (perdita subita o mancato guadagno) patito dal creditore della prestazione quale conseguenza immediata e diretta, ai sensi dell’art. 1223 cod. civ., della condotta inadempiente

La conseguenza è netta:

Pertanto, ai fini della configurazione di un diritto al risarcimento del pregiudizio patito a seguito di inadempimento occorre che la fattispecie di responsabilità contrattuale si sia perfezionata con la presenza di un danno risarcibile. Tale danno (che può anche non prodursi affatto) può sorgere contestualmente con l’inadempimento del debitore, ovvero in un momento successivo, rimanendo, comunque, sempre ben distinta (in senso logico-giuridico) la fonte del danno dal danno stesso

È qui che la prescrizione viene collegata non al mero errore, ma all’esistenza del danno:

Di qui, la correlazione tra insorgenza del diritto al risarcimento del danno da responsabilità contrattuale e decorrenza della prescrizione, che, in base all’art. 2935 c.c., è ancorata al momento in cui il diritto anzidetto può farsi valere e, dunque, non prima che lo stesso venga ad esistenza con l’insorgenza del danno risarcibile

La Corte aggiunge poi un limite ulteriore: il danno non deve essere meramente ipotetico.

Con l’ulteriore precisazione che, in quanto danno risarcibile, esso deve essere attuale e non solo potenziale […] e, alla stregua di quanto in precedenza evidenziato, oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi intenda chiederne il ristoro

Questa pronuncia è rilevante perché fissa il presupposto logico del problema oggi affrontato dal d.l. 100/2026: se la prescrizione decorre dal danno conoscibile, e il danno può emergere dopo la prestazione notarile, l’esposizione del notaio rischia di prolungarsi nel tempo. Il nuovo limite quindicennale interviene proprio su questa possibile dilatazione.

Cass. civ., Sez. III, 22 settembre 2016, n. 18606: la prescrizione decorre dal danno percepibile, non dalla condotta del professionista

La seconda pronuncia utile è Cass. civ., Sez. III, 22 settembre 2016, n. 18606, relativa a una dichiarazione di successione nella quale era stato indicato erroneamente il valore catastale degli immobili. La Corte d’appello aveva fatto decorrere la prescrizione dalla data della denuncia di successione; la Cassazione censura questa impostazione.

Il principio viene formulato in termini generali:

Secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte del danneggiato

La Corte precisa poi, con specifico riferimento alla responsabilità notarile:

In tema di responsabilità professionale del notaio, si è inoltre precisato che l’azione di responsabilità contrattuale presuppone la produzione del danno, ancorché l’inadempimento sia stato posto in essere in epoca anteriore, con la conseguenza che la relativa prescrizione non può iniziare a decorrere prima del verificarsi del pregiudizio di cui si chiede il risarcimento

Applicando questo principio al caso concreto, la Cassazione ritiene errato il riferimento alla data della condotta colposa del notaio:

Il giudice di merito non si è attenuto a detti principi, affermando che ‘la lesione della sfera giuridica della parte attrice, odierna appellante, è avvenuta quando il notaio […] ha proceduto all’indicazione errata del valore catastale degli immobili ai fini della determinazione dell’imposta’, facendo dunque erroneamente riferimento, ai fini del computo del termine iniziale di prescrizione del diritto al risarcimento del danno, al momento in cui il professionista ha posto in essere la condotta colposa e non invece […] al momento in cui il danno si è manifestato all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte del danneggiato, e cioè alla data della notifica dell’avviso di accertamento

Questa sentenza è utile perché mostra il ragionamento della Corte in un caso diverso dall’ipoteca o dalla compravendita immobiliare. Anche in materia fiscale-successoria, il danno non viene necessariamente a esistenza quando il notaio compie l’attività, ma quando l’Amministrazione finanziaria rende percepibile il pregiudizio con l’avviso di accertamento.

Anche qui il d.l. 100/2026 non smentisce il principio: lo limita nel tempo. La conoscibilità del danno resta il criterio di decorrenza del termine ordinario, ma la prestazione notarile diventa il punto di riferimento del limite massimo di quindici anni.

Cass. civ., Sez. III, 22 settembre 2017, n. 22059: il caso dell’ipoteca su bene non appartenente al debitore

La terza pronuncia, particolarmente significativa per il tema della responsabilità notarile, è Cass. civ., Sez. III, 22 settembre 2017, n. 22059. Il caso riguardava un’ipoteca iscritta su un bene risultato poi non appartenente alla società debitrice. Il creditore si era accorto dell’inefficacia della garanzia solo quando aveva dovuto farla valere.

La Corte prende le mosse dalla distinzione tra fatto generatore e danno effettivo:

L’inadempimento del professionista si configura come l’evento produttivo (o la fonte) del danno risarcibile, ma non si identifica con questo, che è invece da individuarsi nel pregiudizio (perdita subita o mancato guadagno) patito dal creditore della prestazione quale conseguenza immediata e diretta, ai sensi dell’art. 1223 c.c., della condotta inadempiente

Poi applica il principio al caso dell’ipoteca:

In altri termini, il fatto dannoso si perfeziona nel momento in cui il professionista compie l’atto contestato, costituito, nella specie, dall’iscrizione dell’ipoteca e del privilegio speciale su di un bene rivelatosi poi non essere di proprietà della società debitrice; mentre l’effettivo danno può non determinarsi affatto, oppure essere contestuale al compimento dell’atto ovvero, ancora, sorgere in un momento successivo

Nel caso deciso, il danno era successivo:

Nel caso in esame vale quest’ultima ipotesi, perché il danno si è manifestato molto tempo dopo il compimento dell’atto da parte del notaio; e cioè quando la società creditrice, vedendosi costretta a far valere la garanzia, ha verificato che essa, in effetti, non sussisteva, essendo stata iscritta l’ipoteca su di un bene non di proprietà della debitrice

La sentenza è ancora più interessante quando affronta il tema della diligenza esigibile dal cliente. La Corte esclude che il creditore dovesse necessariamente accorgersi subito dell’errore mediante visure, proprio perché quelle verifiche appartenevano all’attività professionale affidata al notaio:

Il perfezionamento delle procedure necessarie all’iscrizione di un’ipoteca a garanzia di un credito attiene al proprium specifico dell’attività notarile; il giudizio odierno ha ad oggetto la responsabilità professionale ed è chiaro che quanto maggiore è la professionalità richiesta, tanto minore può essere l’attenzione esigibile da parte del cliente

E ancora:

Non è sostenibile […] che il danno ‘era obiettivamente accertabile, con l’ordinaria diligenza, fin dal suo sorgere, attraverso un semplice riscontro, compiuto con visure presso i competenti uffici’, perché tale attività non costituisce esplicazione di una diligenza media normalmente esigibile in chi si rivolge ad un notaio. Anzi, al contrario, proprio il fatto di aver affidato a quel professionista il compito di procedere ai controlli catastali ed alla conseguente iscrizione dell’ipoteca poteva ragionevolmente indurre la società oggi ricorrente ad un pieno affidamento circa la validità dell’iscrizione

Il principio di diritto finale riassume bene il percorso argomentativo:

In tema di azione risarcitoria per responsabilità professionale, ai fini dell’individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all’esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all’esterno come percepibile dal danneggiato alla stregua della diligenza da quest’ultimo esigibile ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista

E, con riferimento specifico al notaio:

Ne consegue che, qualora venga prospettata la responsabilità professionale di un notaio per avere iscritto ipoteca, a garanzia di un’agevolazione finanziaria, su di un bene risultato poi non essere di proprietà del debitore, la prescrizione non decorre dall’atto di iscrizione, ma dal momento in cui il creditore, dovendo far valere la garanzia, ha scoperto che essa era in realtà inesistente

Questa pronuncia consente di comprendere bene la ragione sistematica della nuova disciplina. La Cassazione, valorizzando la conoscibilità effettiva del danno e l’affidamento riposto nel notaio, aveva aperto la strada a una decorrenza anche molto posteriore rispetto alla prestazione. Il d.l. 100/2026 non elimina quel criterio, ma vi sovrappone un limite massimo: oltre quindici anni dal compimento della prestazione, l’azione non può comunque essere esercitata.

Il punto di equilibrio dopo il d.l. 100/2026

Alla luce di queste pronunce, il nuovo art. 9 del d.l. 100/2026 non va letto come una semplice modifica quantitativa del termine di prescrizione. La norma interviene su un problema qualitativo: il rapporto tra prestazione notarile, produzione del danno e conoscibilità del pregiudizio.

La Cassazione aveva costruito un sistema nel quale la prescrizione non decorre necessariamente dalla data dell’atto notarile, perché l’errore professionale può non coincidere con il danno. Il danno, per essere rilevante, deve essere attuale, non solo potenziale, e deve manifestarsi all’esterno in modo oggettivamente percepibile dal danneggiato, secondo la diligenza concretamente esigibile.

Il d.l. 100/2026 mantiene questo impianto, ma introduce una soglia finale: il termine ordinario continua a decorrere dalla conoscibilità del danno, ma l’azione di responsabilità professionale contro il notaio non può comunque superare quindici anni dalla prestazione.

La conseguenza pratica è che, dopo la riforma, occorre distinguere due domande.

La prima resta quella tradizionale: quando il danno è diventato attuale e conoscibile?
La seconda è nuova e diventa decisiva nei casi più risalenti: sono già decorsi quindici anni dalla prestazione notarile?

È in questo punto che la nuova disciplina modifica l’equilibrio precedente. La giurisprudenza continua a spiegare quando nasce il diritto al risarcimento; la legge oggi stabilisce fino a quando quel diritto può essere fatto valere contro il notaio.

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