Esonero del notaio dalle visure ipotecarie: i casi di nullità secondo Cassazione 6 maggio 2026 n. 14561

Esonero del notaio dalle visure ipotecarie: quando la clausola è valida?

L’esonero del notaio dalle visure ipotecarie non è (per ora) automaticamente nullo, ma neppure produce effetti per il solo fatto di essere scritto nel rogito. La dispensa può escludere la responsabilità professionale soltanto quando deriva dalla concorde volontà delle parti, risponde a esigenze concrete e comporta una consapevole e specifica assunzione del rischio.

È quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione 16 maggio 2026, n. 14561, che ha affrontato il caso di un acquirente costretto a pagare 95.000 euro per evitare la vendita forzata dell’appartamento acquistato, sul quale gravava un’ipoteca non rilevata prima della stipula.

In questo articolo esaminerò:

• perché le visure rientrano normalmente nella prestazione del notaio;
• quando una clausola di dispensa può essere efficace;
• quali formule non sono sufficienti a escludere la responsabilità;
• il rapporto con l’art. 1229 c.c. e con il Codice del consumo;
• le cautele documentali utili per notai e parti;
• come si accertano danno, causalità e prescrizione.

Le visure ipotecarie fanno parte della prestazione ordinaria del notaio

Una regola giurisprudenziale ben nota e su cui non serve spendere molte parole, è che l’adempimento dell’incarico assunto dal notaio non si esaurisce nel compilare un buon atto, ma include le attività preparatorie necessarie -talora dissuadendo il cliente da atti per lui rovinosi- nonché i consigli sulla miglior tassazione che graverà sui contraenti.

Si tratta di compiti che rientrano nella normale diligenza del notaio, rispetto ai quali non serve nemmeno uno specifico incarico, essendo inclusi nella prestazione intellettuale diretta a rendere possibile, nei limiti in cui sia governabile, il risultato auspicato dalle parti.

Il problema delle visure necessarie a verificare quali “pregiudizievoli” siano opponibili alla parte è molto delicato, posto che talora vi sono iscrizioni o trascrizioni che vanno oltre i vent’anni, termine temporale normalmente di riferimento per questi accertamenti.

Non a caso il legislatore ha inserito nel codice civile alcune opportune integrazioni: sia il pignoramento immobiliare che la trascrizione della domanda giudiziale hanno validità ventennale, dovendo essere rinnovate per non perdere efficacia (art. 2668 bis e ter c.c.), come per le ipoteche (art. 2847 c.c.).

La recente novella contenuta nell’art. 9 del d.l. n. 100/2026 ha comunque fissato in 15 anni il termine di prescrizione dell’azione risarcitoria contro il notaio a far data dal compimento dell’atto, essendo noti errori emersi a distanza di tempo, in ragione della giurisprudenza che legava il decorrere della prescrizione non all’atto, ma all’emersione del danno.

-leggi anche: Prescrizione responsabilità notaio: nuovo limite di 15 anni dal d.l. n. 100/2026

Cassazione n. 14561/2026: validità astratta ed efficacia concreta della clausola di esonero dalle visure ipotecarie

La vicenda esaminata dalla Cassazione riguardava una compravendita stipulata nel 1991. Il rogito conteneva una clausola con la quale le parti dichiaravano di dispensare il notaio dalle visure ipotecarie e catastali.

Successivamente l’acquirente ricevette un atto di precetto e scoprì che sull’immobile gravava un’ipoteca concessa a garanzia di un debito della società venditrice. Per evitare la vendita forzata dell’appartamento, pagò 95.000 euro e agì contro il notaio.

Il professionista sostenne che la clausola inserita nel rogito lo esonerasse dall’attività di verifica e, quindi, dalla relativa responsabilità. La Cassazione non ha affermato che ogni dispensa sia inefficace. Ha chiarito, però, che la sua “meritevolezza” non può essere riconosciuta automaticamente.

Non è peraltro raro che il notaio chieda ai clienti di esonerarlo dalle visure ipotecarie e qui la cassazione ha messo un punto fermo: una clausola di tal genere è valida -uso le parole della recente ordinanza 16/5/2026, n. 14561- tenendo conto che

la meritevolezza della clausola di esonero non può essere affermata in via automatica, ma deve essere verificata in concreto, avuto riguardo al carattere eccezionale della dispensa rispetto all’ordinario contenuto dell’attività notarile nonché alla necessità che la rinuncia alle verifiche risponda a specifici interessi delle parti, emergenti dal complessivo assetto negoziale, e non ad interessi estranei o riconducibili al professionista

Si tratta di una regola che nell’ordinanza viene fatta risalire ad altri precedenti: Cass. 16 marzo 2006 n. 5868; Cass. 28 novembre 2007 n. 24733; Cass. 1° dicembre 2009 n. 25270; Cass. 21 settembre 2009 n. 21612; Cass. 24 maggio 2019 n. 14169; Cass. 12 giugno 2020 n. 11296 e che pretende

un accertamento in concreto della sua effettiva giustificazione e della rispondenza a interessi reali delle parti, accertamento che il giudice di merito è chiamato a compiere nel caso specifico, anche alla luce dell’eccezionalità che tale rinuncia assume rispetto alla funzione di garanzia propria dell’intervento notarile

-leggi anche: L’ufficio secondario del notaio nel comune aggregato alla sede secondo la recente giurisprudenza (Cass., 20 giugno 2025, n. 16601)

Quando la clausola di esonero non protegge il notaio

Questa decisione è ineccepibile anche in ragione di principi che non ha richiamato: se la visura è una fase della prestazione necessaria al raggiungimento del risultato laddove  governabile (uso queste parole perchè non mi piace parlare di obbligazioni “di risultato”), la dispensa dalla visura costituisce in realtà una clausola di esonero dalla responsabilità per colpa grave, nulla ai sensi dell’art. 1229 c.c.

Solo se l’iscrizione o la trascrizione pregiudizievole non siano accertabili non vi è responsabilità del notaio, ai sensi dell’art. 2236 quantomeno (per approfondire: L’errore del conservatore dei registri immobiliari esclude la responsabilità civile e disciplinare del notaio per gli adempimenti (Cassazione 15676/2025).

Inoltre una rinuncia di tal fatta è “vessatoria” e, se pur non necessita di specifica sottoscrizione ai sensi dell’art. 1341 c.c. -perchè non è inserita in un modulo o formulario ma in un atto per relationem perfectam-, rientra tuttavia nella lett. b) del comma 2 dell’art. 33 del codice del Consumo, se una delle parti sia appunto consumatore, senza che la natura di atto notarile del contratto che la contiene escluda l’onere di specifica trattativa (es. Cass., 10/7/2025, n. 18834).

Anzi, a ben vedere, una clausola del genere probabilmente nemmeno può essere inserita nel rogito dal notaio rogante, posto che in tal caso l’atto stesso conterrebbe “disposizioni che interessano lui stesso”: art. 28 l.n.; se una dispensa dalle visure può essere accordata in ragione dell’indifferibile urgenza dell’atto, occorre a mio modo di vedere che le parti lo dichiarino in un documento separato dall’atto, dove risulti anche  la conoscenza dei rischi cui possono andare incontro qualora risultasse una qualsiasi formalità pregiudizievole.

Il codice ammette sia contratti aleatori sia la vendita a rischio e pericolo del compratore, ma questo deve essere consapevole appunto del rischio che affronta.

-leggi anche: Uno studio sulle statistiche dei procedimenti disciplinari notarili sulla base delle sentenze della Cassazione 2015 – 2025

Conclusioni

La Cassazione n. 14561/2026 non afferma né la nullità automatica né l’efficacia automatica della clausola di dispensa.

I punti essenziali sono questi:

• le visure appartengono normalmente alla prestazione notarile;
• la dispensa è eccezionale e richiede interessi concreti delle parti;
• una formula di stile non è sufficiente;
• occorre una consapevole e specifica assunzione del rischio;
• la clausola non può coprire dolo, colpa grave o negligenze estranee all’attività effettivamente dispensata;
• forma del documento, informazione fornita e prove conservate possono diventare decisive nel successivo giudizio.

Ogni controversia richiede l’esame del rogito, del fascicolo notarile, delle visure disponibili, della sequenza dei pagamenti e delle ragioni effettive della stipula urgente.